Setembro/2013 – iG

Quem quiser arriscar deve conhecer bem os ativos da carteira e não apostar em segmentos.
A queda nos fundos de investimento imobiliário (FIIs) tem sido expressiva – os 111 que têm cotas negociadas em bolsa fecharam agosto com um valor de mercado 11% menor do que o patrimônio líquido de suas carteiras. No mesmo mês do ano passado, o valor de mercado era 10% maior.
Mas o que torna o cenário mais adverso para o investidor é que ficou mais difícil saber onde estão os bons e maus negócios nessa indústria.
De janeiro a agosto, o Ifix, índice da BM&F Bovespa que mede o desempenho dos FIIs negociados em bolsa, teve queda de 12,6%. Um levantamento feito pela gestora de recursos Rio Bravo, entretanto, mostra que o recuo não se limitou a alguns segmentos desse mercado, tendo se espalhado de fundos lastreados em shoppings a escritórios, passando pelos que possuem carteira diversificada.
Os FIIs de escritórios – que representam 40% do Ifix – acumularam uma queda média de 13% do início do ano até meados de agosto, quando termina o levantamento. O maior tombo, porém, foi entre os de rentabilidade garantida (veja lista abaixo): 18%. Os FIIs de shoppings perderam 8%.
“Não houve diferença muito grande [entre os diversos tipos], muito embora os shoppings tendem a sofrer um pouco menos”, afirma João Alberto Domenici, da equipe de gestão de investimentos da Rio Bravo.
O único segmento com rentabilidade positiva no ano no levantamento da Rio Bravo foi o dos fundos lastreados em agências bancárias, com uma alta de 9% entre janeiro e agosto. Esse segmento tem grande popularidade – o lançamento do BB Progressivo II (BBPO), em outubro de 2012, fez praticamente dobrar o número de investidores em FIIs. Ainda assim, no fim do período o conjunto estava longe do patamar atingido no começo de fevereiro.
Generalizada
Otimismo exagerado
Para Domenici, o que derrubou o Ifix foi uma combinação de otimismo exagerado com os FIIs, com o fim da alta acelerada dos preços de imóveis e aluguéis e a retomada dos juros futuros – o que fez as aplicações em renda fixa recuperaram atratividade.
“Primeiro, houve uma euforia muito grande. Até quem não entendia nada entrou e todo mundo que tinha entrado ganhou dinheiro”, diz Domenici. “Houve até um certo exagero tanto em preços de aluguéis quanto no preço de imóveis em algumas regiões.”
Claudia Martinez, diretora do Banco Máxima – que lançou seu primeiro FII na bolsa em março – avalia que a recente queda na rentabilidade dos fundos imobiliários tem mais relação com a cautela do setor privado quanto à economia do que com a oscilação dos preços dos imóveis.
“As propriedades não perderam valor, mas o cenário retracionista inibe a demanda das empresas por imóveis comerciais, o que pode aumentar o nível de vacância, afetando a rentabilidade”, afirma.
Seletividade
Olhando para os fundos que tiveram os dez melhores e os dez piores desempenhos nos últimos 12 meses, o professor de finanças do Insper Michael Viriato também não vê padrões que possam ajudar a orientar o investidor em termos de segmento de atuação do fundo.
“Entre os dez melhores há toda a gama [ de segmentos ], então não conseguimos dizer especificamente um tipo de fundo. E entre os piores, você consegue colocar todos.”
A outra classificação bastante usada para organizar os FIIs, que os divide entre lastreados em imóveis prontos, em projetos de desenvolvimento e em títulos imobiliários, também não tem servido para nortear o investidor, diz Viriato.
Essa complexificação mostra, na avaliação do professor do Insper, que a indústria dos FIIs entrou em uma nova fase, em que o lucro precisa ser conquistado.
“Agora está na hora da avaliação mais criteriosa. Se você comprar qualquer um não vai ser tão fácil ter um bom retorno. É preciso entender um pouco melhor”, diz Viriato. “Antigamente havia uma visão de que o fundo imobiliário era uma renda fixa um pouco mais agressiva. Hoje as pessaos começam a entender que é uma renda variável um pouco mais conservadora.”
Para Domenici, da Rio Bravo, a palavra chave é seletividade – e já é possível encontrar opções que pagam entre 8% e 9% ao ano.
“O mercado imobiliário tem bastante espaço para crescer. Quando esse mercado voltar a ter um desenvolvimento normal, muita coisa que está engavetada será lançada – muita coisa ruim, boa e média”, diz o analista. “O nosso papel principal é de ir a fundo e separar o joio do trigo e fazer uma carteira diversificada para os nossos clientes.”
Claudia, do Banco Máxima, tem avaliação semelhante. Uma análise mais apurada sobre localização, características individuais do imóvel e potencial para atrair locatários deve compor os critérios para ingressar em novos FIIs, observa.
“O investidor quis ser dono de um pedaço de shopping, mas esqueceu de avaliar que o produto é renda variável e tem risco de ficar vago”, conclui a executiva.
Domenici lembra que, no longo prazo, os FIIs continuam a ser uma ótima aposta – em 24 meses, o Ifix acumula alta de 25%. Por isso, para quem já tem cotas de um FII e não está precisando do dinheiro, a orientação do analista da Rio Bravo é mantê-las – para quem não as têm, aproveitar o momento de queda para comprar. “Mas olhando para diversificação e seleção.”

Setembro/2013 – Época

As regiões com os lançamentos mais caros do país. E as que mais podem valorizar-se nos próximos anos.
Tratando-se de poder de sedução, um objeto do desejo do brasileiro supera qualquer smartphone de última geração ou bolsa de grife. Trata-se do espaço. Mais especificamente, aqueles escassos e disputadíssimos metros quadrados oferecidos anualmente em alguns dos bairros mais cobiçados do país. Ao contrário de bolsas e celulares, o espaço é finito e, diante da volúpia do brasileiro por morar bem, a oferta parece chegar aos compradores em ritmo de conta-gotas. Na lista das vizinhanças mais desejadas e com os imóveis novos mais caros do país, destacam-se o Jardim Paulista e a Vila Nova Conceição, em São Paulo; o Botafogo e a Barra da Tijuca, no Rio; o Noroeste, em Brasília; a Região Centro-Sul de Belo Horizonte (onde estão os bairros da Savassi e de Lourdes); o bairro Lindoia, em Porto Alegre; e o Rio Vermelho, em Salvador.
Nesses lugares, o valor mediano do metro quadrado vai de quase R$ 8 mil à casa dos R$ 15 mil, bem acima da média nacional de R$ 5.100. Mesmo onde a construção ocorre em ritmo mais acelerado e há muitos apartamentos à disposição, como a Barra da Tijuca, o preço dos imóveis novos supera R$ 1,3 milhão. Esses são os principais resultados do Anuário do mercado imobiliário brasileiro, um estudo feito pelo grupo Lopes anualmente em 110 cidades. A pesquisa avaliou 182 mil lançamentos em 2012, para levantar os bairros mais caros e aqueles com maior potencial de valorização. “Para o comprador, o lugar onde fica o imóvel é sempre o mais importante. O brasileiro se preocupa cada vez mais com a boa localização”, diz Mirella Parpinelle, diretora da Lopes.
Assim como o gosto, uma boa localização também se discute. Em São Paulo, vale mais a pena morar perto de uma das preciosas e raras áreas verdes ou de uma estação de metrô? No Rio, vale a pena qualquer esforço para poder ir caminhando até a praia? Os fãs de vizinhanças mais tradicionais dirão que algumas delas pairam, superiores, acima de qualquer tipo de avaliação. As mundialmente famosas Ipanema e Copacabana continuam as mesmas – sofisticadas, caras. Oferecem vida boa a seus moradores e, para infelicidade dos demais, quase nenhum espaço para imóveis novos. Em 2011, a pesquisa da Lopes conseguiu detectar o lançamento de apenas um prédio novo em Ipanema e um no Leblon (com, respectivamente, 84 e 24 apartamentos novos – e só). Não surpreende que, naquele momento, tenham sido os metros quadrados mais caros do país. Em 2012, a pesquisa não encontrou nenhum lançamento nessas áreas. Por isso, Ipanema e Leblon ficaram fora da lista deste ano.
Fenômeno parecido ocorre no Paraíso e no Jardim Europa, em São Paulo, em áreas como Ouro Preto e Castelo, na região nobre da Pampulha, em Belo Horizonte, e no Sudoeste, em Brasília – há mais gente querendo comprar do que imóvel à venda. Como resultado, o brasileiro passou a experimentar novas opções de bairros em que é possível morar bem. Isso ocorre mesmo em São Paulo, onde ainda há muito espaço para construir.
Além de listar os bairros mais caros, a Lopes pesquisou 280 lançamentos desde 2010 e avaliou a defasagem de preço e as melhorias em cada região para estimar os lugares com maior potencial de valorização nos próximos anos. Entre as vizinhanças que começam a chamar a atenção estão Barra Funda e Lapa, em São Paulo, o Recreio dos Bandeirantes, no Rio, e Águas Claras e Noroeste, no Distrito Federal. Por não estar (ainda) no topo da lista dos bairros mais cobiçados, elas apresentam um forte potencial de valorização. Compartilham algumas características – combinações diversas de aumento da população local e diversificação de serviços, assim como a santíssima trindade da valorização imobiliária nas grandes cidades: metrô, parque e shopping center. Além disso, esses bairros valorizaram-se menos, nos últimos anos, que os bairros similares e os vizinhos. Há também atrativos específicos. Na paulistana Barra Funda, o charme está na vocação para polo cultural, na vida noturna agitada e na concentração de faculdades. O Recreio dos Bandeirantes está num ponto privilegiado para aproveitar a Olimpíada de 2016. O Noroeste de Brasília tem ares de bairro ecologicamente correto e fica próximo do Parque Burle Max.
Os bairros indicados mostram que há oportunidades de boas compras no mercado, que prometem bons lucros num prazo relativamente curto, apesar da alta espetacular já acumulada pelos imóveis no país desde meados da década passada. Os preços nas regiões mais cobiçadas do país também deverão continuar a subir em ritmo acelerado.
Na média, o que se observa, hoje, no Brasil é uma tendência à acomodação. Ela se dá após o salto ocorrido a partir de 2005, com o aumento da renda, a volta dos financiamentos bancários, o alongamento dos prazos de pagamento, a queda nos juros e a capitalização das principais empresas do setor na Bolsa de Valores. Tudo isso levou a uma disputa frenética pela compra de terrenos nas grandes cidades. “Aquela euforia acabou”, diz Luiz Paulo Pompéia, da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp). “Não acredito mais em crescimento tão alto dos preços”, afirma Octávio de Lazari Júnior, diretor executivo do Bradesco e presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). “O mercado imobiliário está chegando a uma situação de equilíbrio.”
Os riscos de ocorrer uma hecatombe no mercado brasileiro, semelhante à que levou à crise do setor nos Estados Unidos em 2007, parecem mais distantes hoje do que há alguns anos. “O setor teve de se ajustar e ampliar sua capacidade de produção, com um pouco mais de tecnologia e aumento de produtividade, para poder atender à demanda”, afirma Claudio Bernardes, presidente do Secovi, entidade que reúne as empresas do setor, de São Paulo. Um novo indicador, o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Financiados (IVG-R), ajuda a entender por que não há uma “bolha imobiliária” em formação. Por essa nova medição, os preços dos imóveis subiram, em média, 13,9% desde o final de 2012, em relação a 16% em 2011, 23% em 2010 e impressionantes 276% desde 2005. O indicador é calculado com base na avaliação de imóveis para concessão de crédito em 11 regiões metropolitanas. Daqui para a frente, espera-se que, na média, os preços dos imóveis avancem algo entre 12% e 15% ao ano e continuem a superar a inflação e os investimentos de renda fixa.
Nos próximos anos, prevê-se também uma maior participação dos imóveis usados nos negócios, inclusive nas faixas de renda mais alta. “Não tenho dúvida de que o mercado de usados sustentará as imobiliárias no futuro, como acontece em Manhattan, onde elas vivem de imóveis usados”, diz Fernando Sita, diretor-geral de vendas da Coelho da Fonseca, uma das maiores empresas do setor. Ele diz que a fatia dos usados no total de negócios da empresa mais que dobrou desde o final da década passada, de 30% para 70% do total. “Em 2008 e 2009, quase tudo estava voltado para lançamentos. Agora, o foco está nos usados.”
Depois de uma forte desaceleração em 2012, a demanda voltou a crescer e aquece o mercado nas regiões Sul e Sudeste do país. Em São Paulo, as vendas de novas unidades cresceram 46% no primeiro semestre de 2013, segundo dados do Secovi. Os valores negociados aumentaram 63% no mesmo período. Mesmo com um aumento no número de lançamentos, a previsão é que haja menos de 10 mil imóveis novos à disposição em São Paulo no final deste ano. É menos do que o índice histórico, de 18.800 unidades disponíveis.
Nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste, o mercado desacelerou. Os compradores se retraíram, em meio a uma oferta ainda a absorver. Assim como acontece no Sul e no Sudeste, espera-se uma recuperação em breve. “O ajuste entre oferta e demanda em São Paulo, em 2011 e 2012, acontece agora noutros Estados”, diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi de São Paulo.
O grande desafio de construtoras, bancos, corretores e imobiliárias é conseguir oferecer o que os compradores desejam, pelo preço que podem pagar, pois a renda média no país parou de crescer. Uma alternativa, que o governo resiste a pôr em prática, é reajustar os valores de imóveis que podem ser comprados com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), de R$ 500 mil para R$ 750 mil. Outra é reduzir os custos dos seguros habitacionais por morte e invalidez, mais altos que em outros países, que oneram as prestações. Por enquanto, está claro que a maioria dos compradores terá de ser mais tolerante ao avaliar imóveis menores e regiões menos valorizadas. Talvez, ao observar com mais carinho um bairro que antes ignoravam, descubram novos motivos para começar a gostar dele.

Setembro/2013 – Agência Brasil

O aeroporto será construído às margens da Rodovia Presidente Castello Branco.
SÃO PAULO – O novo Aeroporto Internacional Executivo Metropolitano de São Paulo, que será construído no município de São Roque, a 45 quilômetros da cidade de São Paulo, deve começar a funcionar parcialmente no ano que vem, e estar totalmente concluído na metade de 2015. A autorização para a construção e exploração do aeroporto privado foi assinada hoje (13) pelo ministro da Secretaria de Aviação Civil, Moreira Franco.
O aeroporto será construído às margens da Rodovia Presidente Castello Branco, e terá capacidade para até 200 mil pousos e decolagens por ano em duas pistas. Além de centros de serviço e manutenção de aeronaves e helicópteros, terá terminal de passageiros e heliporto. A pista principal foi projetada para receber jatos executivos de grande porte, possibilitando voos para a América do Norte, Europa e Oriente Médio.
O empreendimento, que será chamado comercialmente de Aeroporto Executivo Catarina, tem previsão de investimento de R$ 1,2 bilhão, e será construído pela JHSF Incorporações.
Segundo o presidente executivo Grupo JHSF, José Auriemo Neto, o terminal poderá aliviar os aeroportos comerciais e levar desenvolvimento para a região. Ele disse que, embora não seja o principal objetivo, a empresa vai trabalhar para que parte do aeroporto esteja pronta em junho do ano que vem, para atender à demanda da Copa do Mundo. As obras devem começar em um prazo entre 90 a 120 dias.
O ministro Moreira Franco destacou que a demanda brasileira pela aviação executiva vem crescendo a cada ano, e o mercado brasileiro é o segundo maior do mundo. “Existe um potencial ainda em formação e uma demanda que cresce a cada ano”.
Esta é a segunda outorga concedida ao setor privado para operação de voos da aviação executiva. A primeira foi para um aeroporto em Parelheiros, também em São Paulo, concedida no mês passado.

Setembro/2013 – Secovi

Comportamento de vendas e lançamentos de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo surpreendeu no período.
Em momento de incerteza no ambiente econômico, o comportamento de vendas e lançamentos de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo surpreendeu no primeiro semestre de 2013. De acordo com a Pesquisa do Mercado Imobiliário realizada mensalmente pelo Secovi-SP, as vendas de janeiro a junho deste ano atingiram 17.500 unidades, volume 46% superior ao mesmo período de 2012, quando foram comercializadas 11.981 unidades.
A comercialização em valores acumulada no semestre, medida pelo indicador VGV (Valor Global de Vendas), representou movimento da ordem de R$ 10,6 bilhões, atualizado pela variação do INCC-DI (Índice Nacional de Custo da Construção), da Fundação Getúlio Vargas, equivalente ao crescimento de 63% em relação ao montante de R$ 6,5 bilhões do primeiro semestre do ano anterior.
A análise do comportamento do mercado no primeiro semestre apresentou aspectos relevantes, como o crescimento expressivo da venda de imóveis de 1 dormitório, de 330%, passando de 964 unidades vendidas entre janeiro e junho de 2012 para 4.147 unidades até junho deste ano.
Imóveis de 1 dormitório representaram 23% das vendas acumuladas nos seis primeiros meses deste ano, contra 8,0% da primeira metade de 2012. Já as unidades de 2 dormitórios continuam com a maior participação no mercado, de 44% sobre o total vendido (7.753 unidades).
O ritmo de comercialização registrou alta em diversos bairros e regiões da cidade, diluído em vários lançamentos em oferta. O indicador de desempenho VSO (Vendas sobre Oferta) de 12 meses medido em junho foi de 64,9%, superior ao de dezembro de 2012 (56,7%).
Lançamentos – Os lançamentos residenciais também esboçaram reação no semestre, com 13.983 unidades ofertadas diante das 9.224 unidades do mesmo intervalo de meses de 2012. Houve incremento de 51% na comparação entre os dois períodos.
Dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) mostram que o segmento de 2 dormitórios liderou em participação, com 5.732 unidades ofertadas (41%). O destaque, porém, foi o segmento de 1 dormitório, que teve alta da ordem de 377% entre os primeiros semestres de 2012 e 2013 (747 unidades e 3.565 unidades, respectivamente).
Região Metropolitana – O mercado nas cidades que compõem a Região Metropolitana de São Paulo mantém perfil de unidades de 2 e 3 dormitórios. Na região, que agrega a Capital e 38 municípios situados em seu entorno, foram comercializadas 28.719 unidades na primeira metade do ano – equivalente a aumento de 39% em relação ao primeiro semestre de 2012.
Acesse aqui a íntegra do Balanço, além de análises do mercado imobiliário e do cenário econômico, e projeções para o ano em termos de lançamentos e vendas.

Agosto/2013 – Valor

A Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (Cdurp) publica hoje edital de licitação com objetivo de vender três terrenos da União na região portuária. No total, os três têm uma capacidade construtiva de 40 mil metros quadrados e Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em R$ 600 milhões.
A empresa que ganhar a concorrência terá de construir um edifício triple A, de 10 andares e dois subsolos, avaliado em R$ 220 milhões, em outro terreno também da União na área da Leopoldina, na zona norte. O prédio será sede da Secretaria de Patrimônio da União (SPU). “Esse é o preço de avaliação do edifício pronto, mas o custo da construção fica por conta da empresa que ganhar a licitação”, explica Sérgio Lopes, diretor de administração e finanças da Cdurp. O edital prevê ainda o pagamento de uma outorga, cujo valor mínimo é de R$ 1 milhão.
Os três terrenos a serem leiloados estão em áreas mistas, ou seja, é possível construir edifícios comerciais, residenciais ou hotéis. Eles estão localizados em três diferentes áreas da região: o primeiro fica na área atualmente considerada mais nobre, na Avenida Venezuela 154, próximo à Praça Mauá, com 2,548 mil metros quadrados e gabarito de 30 andares. O segundo está na região mais central, na Avenida Rodrigues Alves 455. Possui área de 2,459 mil metros quadrados, mas gabarito de até seis pavimentos. E o último está mais próximo à rodoviária. Localizado na Avenida Cidade de Lima, tem área de 2,541 mil metros quadrados e gabarito de 40 pavimentos.
Para construir será necessário negociar com a Caixa a compra de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), porque todos os terrenos estão dentro da área consorciada do Porto Maravilha. Há dois anos, o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha, controlado pela Caixa e criado com recursos do FGTS, adquiriu todos os certificados que permitem construir na região.
A estimativa é que as propostas devam ser entregues até 12 de setembro. O projeto básico de construção do edifício que será a sede da SPU já está pronto. São 22 mil metros de área privativa, com lajes de 2 mil a 3 mil metros quadrados.