Agosto/2013 – Estadão

São Paulo – Em decisão inédita, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) desobrigou o dono de uma cobertura em Minas Gerais a pagar um valor maior de condomínio só porque seu imóvel é maior do que o de outros moradores do edifício. A interpretação, porém, mexe com um critério já estabelecido no mercado e é alvo de críticas por parte de profissionais do setor imobiliário.
O acórdão, feito no início de maio, considera que a cobrança em função do tamanho do apartamento gera um ônus maior de um vizinho em relação ao outro sem um motivo justo – assim, o pagamento deve ser proporcional às despesas geradas pela unidade. “O fato de eu ter um apartamento com uma fração de terreno maior do que outro não significa que eu utilize as dependências do condomínio mais que outro morador”, defende o advogado Alexandre Gontijo.
Para donos de imóveis mais amplos, a decisão faz justiça ao uso igual que todos fazem das dependências do edifício. “Na área comum, eu não tenho um privilégio. Acho realmente injusto”, diz Wilson Cardin, proprietário de uma cobertura.
Já pessoas ligadas à administração de condomínios acreditam que a medida causará insatisfação, caso seja adotada de forma sistemática. “Contas como gás, luz e água já são individualizadas. Mas a questão da metragem está enraizada nas convenções e acredito que os condôminos (de apartamentos menores) não aceitarão pagar esta diferença”, afirma Moacyr Fogo Júnior, gerente administrativo da Umuarama Imóveis.
Adriano Ambrosino, síndico de um edifício na Chácara Santo Antônio, já calcula a diferença. Segundo ele, no prédio que administra, o valor do condomínio dos donos de apartamentos de menores dimensões (90 m²) saltaria de R$ 469 para R$ 535 mensais. O mesmo seria desembolsado pelos donos de imóveis maiores (130 m²) e coberturas, que hoje pagam no prédio R$ 590 e R$ 800, respectivamente.
“A decisão foi tomada por quem não conhece a área. Apartamentos maiores, em geral, abrigam mais pessoas e é difícil mensurar o uso que fazem de serviços comuns”, afirma. “A Prefeitura cobra IPTU com base na metragem. Não faz sentido que os administradores de condomínio não usem este parâmetro.” Segundo Ambrosino, síndico há 10 anos, outro impacto ocorrerá na negociação dos imóveis. “Donos de coberturas poderão cobrar mais na hora de vender, pois o valor do condomínio será menor. Já os donos de apartamentos menores serão prejudicados duplamente, tanto pelo aumento mensal quanto pela queda no valor de comercialização do imóvel.”
A ação que deu origem à decisão do STJ é de Minas Gerais. O Tribunal de Justiça deu razão ao autor, que pagava 131% a mais de condomínio. Os desembargadores mandaram-no pagar 20% a mais sobre a cota de consumo de água, no entanto, pois ele possuía um jardim. As demais despesas foram divididas igualmente.
Para o STJ, prevalece o princípio de que não pode haver enriquecimento indevido nas relações entre condôminos. Assim, conforme escreveu o relator do caso, ministro Marco Buzzi, o dono só paga mais se o imóvel causa mais despesas, como energia elétrica, funcionários e elevador. Hoje, a lei permite que cada condomínio tenha autonomia para definir em assembleia o modo de cobrança. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Agosto/2013 – InfoMoney

Enquanto a casa tem mais espaço, apartamento dá mais segurança. Veja como resolver esse impasse.
SÃO PAULO – A casa própria é um dos principais sonhos dos brasileiros. Mas, após poupar dinheiro suficiente para a compra, é comum se perguntar qual é a melhor opção: apartamento ou casa?
Segundo o diretor de condomínios e jurídico da Imobiliária Primar Administradora de Bens, Carlos Samuel de Oliveira Freitas, tal escolha é pessoal e depende de variáveis como espaço, segurança, opções de lazer e conforto. “Antes de fechar qualquer negócio, analise as vantagens e desvantagens que cada moradia oferece e escolha a opção que melhor combina com suas necessidades e expectativas”, aconselha o especialista.
Freitas explica abaixo quais são as vantagens e desvantagens de cada opção, confira:
Casa
Morar em uma casa tem vantagens que, para algumas pessoas, são imprescindíveis. “Algumas pessoas só se sentem livres o suficiente quando moram em casas, já que nesse ambiente quem estabelece as regras são elas mesmas, diferentemente de um apartamento, em que é preciso conviver com as regras impostas pelo condomínio”, explica Freitas.
A casa oferece um espaço maior e a ausência de vizinhos tão próximos faz com que, quem procure por uma sensação maior de privacidade, se sinta melhor em uma casa.
“Outros pontos que podem contar a favor da casa é o fato de que nesse tipo de moradia há um maior espaço para criar plantas ou ter algum animal de estimação. Além disso, em uma casa também não é preciso pagar o condomínio, gasto que muitas vezes pesa no bolso da família”, comenta o executivo.
Para quem se preocupa com a segurança e, mesmo assim, pretende morar em uma casa, uma alternativa é comprar um imóvel em um condomínio horizontal fechado. “Condomínios fechados trazem a segurança dos apartamentos com o espaço e a privacidade de morar em uma casa”, considera Freitas.
Quem compra uma casa precisa lembrar que, apesar de não arcar com os custos de condomínio, irá gastar quase a mesma quantia em manutenção. O especialista diz que em uma casa, além da segurança, outros gastos embutidos no condomínio passam a ser seus, como a conta de água e da manutenção da fachada do imóvel.
Apartamentos
Antes de qualquer coisa, morar em apartamento requer a aceitação de regras, alerta Freitas. O especialista comenta que antes de comprar o imóvel é preciso analisar a rotina do local para ver se ela combina com o estilo de vida do morador. Em compensação, para quem mora sozinho ou para famílias que passam muito tempo viajando, apartamentos podem ser – ou pelo menos passar uma impressão – de ser uma moradia mais segura.
“Para pessoas que passam muito tempo longe de casa, o apartamento passa a segurança de estar sempre sendo ‘vigiado’ pelos vizinhos. Além disso, existe a oportunidade de criar um vínculo de amizade com os outros moradores e contar com eles quando precisar que alguém coloque água nas plantas ou alimente os peixes caso você fique longe por um período longo”, diz Freitas. Para famílias que têm crianças, os condomínios são uma oportunidade para os filhos fazerem amizades e brincar pelo local com a segurança de estar dentro de casa.
“Fica claro que, se por um lado morar em um apartamento pode ser mais seguro, quando se mora em uma casa, há um espaço maior e uma privacidade garantida”, conclui Freitas. Na hora de comprar ou alugar, existem também outros fatores que devem influenciar na escolha do tipo de imóvel, como o preço, o conforto, a localização e a segurança.

Agosto/2013 – Infomoney

Revitalização da região, demanda crescente e maior segurança trazem perspectivas favoráveis para valorização dos imóveis do centro de São Paulo.
Na hora de investir em imóveis, o que a maioria das pessoas procura é a segurança do rendimento. O mercado imobiliário brasileiro está em crescimento e a valorização dos imóveis é constante, mas exatamente por essa forte alta que o investidor precisa estar seguro em saber que fez um bom negócio.
Nesse cenário, poucos bairros de São Paulo oferecem tantas oportunidades quanto o centro da cidade, que tem se valorizado graças à revitalização promovida pela Prefeitura, aponta a Esser Incorporadora. Os investimentos estão na ordem de R$ 4,6 bilhões, com R$ 2,6 bilhões da iniciativa privada, R$ 1,6 bilhão do governo do Estado e R$ 404 milhões da prefeitura.
Para escolher o imóvel certo para investir e aproveitar o bom momento graças a tantos investimentos, a Esser apresenta pontos cruciais que podem te ajudar a fazer uma boa aquisição na região central de São Paulo.
Revitalização
Nova York e Londres já revitalizaram ou estão mudando as suas regiões centrais. Por ser muito bem localizada, o centro de São Paulo atrai diferentes perfis de pessoas. Ainda que tarde, a capital paulista está começando a mudar o seu centro e investir pesado na sua revitalização, explica a incorporadora.
Em relação ao centro da capital paulista, há o interesse de muita gente nesta revitalização, até porque 20% dos empregos da cidade estão concentrados na região. Além disso, o centro conta com uma boa distribuição de transporte público, tendo fácil acesso para metrôs, ônibus e terminais.
Além disso, à medida que mais prédios forem construídos, a região ficará ainda mais valorizada. Por isso, afirma a Esser, qualquer boa oportunidade em termos de preço pode significar uma boa valorização no imóvel ao longo dos anos.
Tamanho é documento?
Ao analisar a metragem dos novos lançamentos, fica fácil identificar uma mudança drástica – o tamanho dos imóveis. Os apartamentos estão menores e com um preço mais “salgado” do que era visto nos últimos anos, fator que está muito mais ligado ao “boom” imobiliário vivido no Brasil do que à região central.
Segundo a Esser, a justificativa dos imóveis do centro estarem com um tamanho reduzido deve-se à demanda dos “moradores” da região, que em geral são pessoas solteiras, divorciadas e famílias com até um filho. “Com uma demanda crescente e um bairro cada vez mais valorizado, aumentam as oportunidades de investir e encontrar locatários em pouco tempo”, afirma a construtora.
Segurança 24 horas
Com os investimentos da revitalização, surge um outro benefício na região central: a segurança. Além de estar localizada numa local nobre da cidade, também conta com policiamento 24 horas por dia – o centro é um dos poucos lugares da cidade de São Paulo que tem monitoramento das ruas por câmeras.

Julho/2013 – UOL

As negociações de imóvel, por envolverem muito dinheiro e longos períodos de tempo, merecem todo cuidado e atenção. Buscar as informações corretas evita dores de cabeça que vão desde pagar acima do preço de mercado até ficar preso a uma casa ou apartamento cheio de problemas, como infiltrações e até dívidas.
Saiba quem ouvir antes de assinar o contrato de compra ou aluguel:
1. Corretor
Esse profissional faz a intermediação entre o proprietário e quem quer comprar ou alugar o imóvel. O papel do corretor é apresentar a casa ou apartamento de forma clara, apontando as qualidades mas também os defeitos tanto do imóvel quanto da região em que está localizado.
“O artigo 723 do Código Civil diz que o corretor é obrigado a prestar espontaneamente todas essas informações, sob pena de responder por perdas e danos”, afima José Augusto Vianna Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) em São Paulo.
Assim, esse profissional poderá dar orientações valiosas sobre, por exemplo, a parte estrutural e hidráulica do imóvel e dizer se o bairro é barulhento ou de difícil acesso. Depois, o corretor também indica que documentos serão necessários para oficializar a negociação e pode tirar dúvidas sobre o contrato.
Ainda segundo José Augusto, o corretor não pode forçar o fechamento do acordo. “Ele deve apenas mostrar o imóvel”, diz.
Porém, é bom ter em mente que o corretor recebe por comissão uma porcentagem do valor da compra ou do aluguel que geralmente é paga pelo dono da casa ou do apartamento. Nem sempre todos repassam todas as informações importantes. Assim, busque ouvir outras opiniões antes de assinar o contrato.
2. Arquiteto ou engenheiro
É capaz de avaliar como está a estrutura de um imóvel (se há infiltrações e rachaduras e a gravidade delas) e verifica aspectos relacionados ao bem-estar do morador, como iluminação e ventilação.
“O arquiteto vai saber se o seu apartamento pega sol e se é o da manhã ou o da tarde”, exemplifica Pedro da Luz Moreira, vice-presidente do IAB-RJ (Instituto de Arquitetos do Brasil) e professor da Universidade Federal do Rio de Janeiro.
Como é contratado pelo interessado em comprar ou alugar, o arquiteto ou engenheiro pode dar um parecer mais completo do que o corretor.
Ele vai dizer se a região da casa ou apartamento vale o investimento, levando em conta fatores como a proximidade de supermercados e farmácias e o acesso a transporte público, e pode ainda analisar o mapeamento da cidade, onde há informações sobre a rede de esgoto no local e até sobre possíveis alagamentos.
A visita de um engenheiro ou arquiteto também é aconselhável para quem quer comprar e reformar. “Algumas pessoas investem em um apartamento pensando em reformas que não foram calculadas na época da construção e, por isso, não poderão ser feitas”, afirma Henrique de Carvalho, engenheiro da 2H Consultoria e Avaliação.
De acordo com ele, não há uma padronização de preços para essa visita, mas uma avaliação simples custa em torno de R$ 300.
3. Síndico e zelador
O síndico deve ser ouvido para dar informações sobre a administração do edifício ou condomínio e evitar surpresas desagradáveis. “Pode ser que haja uma dívida trabalhista de R$ 1 milhão, por exemplo. Aí a pessoa compra o apartamento e a dívida juntos”, declara Marcio Rachkorski, presidente da Assosindicos.
Antes de comprar ou alugar, o interessado deve pedir as três últimas atas da assembleia de condomínio, para checar se há algum problema grave sendo discutido. O síndico também pode enviar uma cópia do último balancete, que deve ser analisada para verificar se a vida financeira do condomínio está em ordem.
Geralmente, os corretores auxiliam e fazem a ponte entre o comprador e o síndico para conseguir esses documentos. Outra pessoa com quem vale a pena conversar é o zelador. Pergunte a ele quais as falhas e as vantagens do edifício. Mas leve em conta que esse profissional tem uma relação de trabalho com o condomínio e isso pode pautar a visão dele.
4. Advogado
O advogado analisa os documentos relativos à negociação e auxilia na elaboração do contrato, para proteger o comprador ou locatário. É esse profissional que vai, por exemplo, conferir o histórico do imóvel e do proprietário, evitando que o comprador herde dívidas ou acabe perdendo dinheiro.
“O sistema brasileiro não é seguro, são muitas leis, muitas variáveis que podem gerar problemas. Uma pessoa que faz um negócio sem assessoria pode até perder o valor investido”, diz o advogado Marcus Vinicius Kikunaga, especialista em direito imobiliário.
No caso de aluguel, o advogado orienta o locatário em pontos importantes do contrato como a escolha do índice de reajuste da locação e o acordo sobre a realização de benfeitorias que, muitas vezes, podem ser reembolsadas ou divididas com o proprietário.
“Os honorários devem ser combinados previamente”, diz Sérgio Herrera, diretor jurídico da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário. De acordo com ele, a cobrança costuma ser proporcional ao valor do negócio. “Um advogado que vai dar assistência em um contrato de locação que custa R$ 1.000 não vai cobrar R$ 5.000″, afirma.
5. Tabelião
Esse profissional, encontrado em cartórios de registro de imóveis, pode examinar a certidão de propriedade, um documento que comprova de quem é o imóvel e se há alguma dívida relacionada a ele. “O tabelião tem a qualidade de ser isento, não é advogado nem do comprador nem do dono”, diz Flauzilino dos Santos, presidente da Associação dos Registradores de Imóveis de São Paulo (Arisp).
De acordo com Santos, essa assessoria não é cobrada e pode ser feita no mesmo dia. Porém, se a aquisição for feita com financiamento, não é necessário procurar um tabelião para isso, pois o banco já faz esse serviço.

Julho/2013 – InfoMoney

Somente em Santo André e em São Caetano, foram 20 e 18 novos empreendimentos, respectivamente.
SÃO PAULO – A região do ABC paulista (Santo André, São Bernardo, São Caetano e Diadema) lidera as áreas do estado de São Paulo com maior número de lançamentos imobiliários neste ano.
De acordo com um levantamento da Lello, empresa de administração imobiliária no estado, somente em Santo André e em São Caetano, foram 38 novos empreendimentos. Na cidade de Santo André, o número médio de apartamentos por lançamento é de 135 unidades. Em São Caetano, a média é de 91.
Em seguida vem a região do Morumbi, líder em lançamentos residenciais na cidade de São Paulo, com 20 novos empreendimentos e uma média de 192 unidades por condomínio. Guarulhos e Osasco têm 13 lançamentos cada, sendo que em Guarulhos são 275 apartamentos por lançamento, em média, contra 139 em Osasco.
A região de Alphaville conta com 14 lançamentos neste ano e uma média de 220 unidades por empreendimento. Por fim, o Butantã, tem 11 lançamentos residenciais e 205 apartamentos por condomínio, em média.
Tendências
Segundo o gerente de implantação da Lello, Daniel dos Santos Junior, os novos lançamentos agora têm prazo de entrega de 36 meses. Nos empreendimentos com terrenos pequenos para construção, a novidade são as lavanderias coletivas, localizadas nas áreas comuns, que viabilizam ganho interno de espaço nos apartamentos, para os condôminos.
“Outra tendência que observamos é a construção de condomínios mistos em grandes terrenos, com torres destinadas à atividade comercial e outras para moradia”, destaca o gerente.