Julho/2014 – Agência Estado

O prefeito Fernando Haddad (PT) sancionou, nesta quarta-feira, 2, a lei que autoriza o alargamento viário de 60 vias de São Paulo que vão receber os 150 quilômetros de corredores de ônibus ou outras intervenções de mobilidade urbana como ciclovias.
A decisão foi publicada na edição do Diário Oficial da Cidade de ontem e prevê que cerca de 7 mil terrenos sejam diminuídos para que ruas e avenidas da cidade sejam aumentadas.
A sanção só foi possível graças à aprovação do Plano Diretor. Para o alargamento das vias dar certo, os terrenos que serão recuados tinham antes de ganhar o potencial de construção do plano. “Como estamos dando potencial construtivo maior onde vai ter corredor (de ônibus), eu não posso correr o risco de os prédios serem construídos impedindo o alargamento das vias”, afirmou Haddad.
Com a lei, novas construções em ruas e avenidas que serão realinhadas e aumentadas deverão respeitar um espaço mínimo da calçada. A intenção da Prefeitura é padronizar as vias da mesma forma que a Avenida Paulista. “O grande problema de alguns bairros é que como os prédios foram construídos muito próximos ao meio fio, não tem calçada nem recuo suficiente para uma cidade que possa respirar”, disse Haddad.
Ele espera que os terrenos fiquem mais valorizados, já que o potencial de construção deles será incrementado pelo Plano Diretor. De acordo com Haddad, isso pode interessar o mercado imobiliário.
“Isso é um incentivo interessante para o setor. Agora, o mercado vai avaliar cada local pelo perfil e pelas demandas”, afirmou Claudio Bernardes, presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).
De acordo com ele, o alinhamento viário atrelado ao Plano Diretor, que estabelece incentivos para a construção em eixos de mobilidade urbana, pode fazer com que terrenos sejam mais valorizados. “A teoria está certa, mas vemos ver se o mercado na prática vai seguir essa tendência”, disse Bernardes.

Julho/2014 – Agência Estado

Os preços de imóveis na cidade de São Paulo vão ser pressionados devido às regras mais restritivas para aproveitamento dos terrenos, conforme estabelece o Novo Plano Diretor. O projeto foi aprovado nesta semana pela Câmara Municipal e entrará em vigor após a sanção do prefeito Fernando Haddad e sua publicação no Diário Oficial, o que deve acontecer nos próximos dias.

O Novo Plano Diretor incentiva a construção em quarteirões já atendidos por transporte público, como corredores de ônibus e estações de metrô e trem. Nos entornos dessas áreas serão liberadas edificações maiores. Por outro lado, o plano inibe prédios nos miolos dos bairros, onde a mobilidade é menor. Aí o potencial de aproveitamento dos terrenos será mais reduzido. Por conta disso, são esperados aumentos nos preços de terrenos e nas outorgas onerosas – contrapartida financeira paga pelas empresas para que se possa construir para além do potencial construtivo básico definido em cada região.
De acordo com levantamento do banco Credit Suisse, o custo de terrenos e outorgas deverá subir 40%, em média, em 80% da área da cidade. Relatório assinado pelos analistas de construção civil Nicole Hirakawa, Luis Stacchini e Vanessa Quiroga, calcula que isso represente perda de 8 a 10 pontos porcentuais na margem bruta dos projetos das incorporadoras, caso esse aumento não seja repassado para o preço final dos imóveis. Em contrapartida, os analistas calculam que o custo de produção caia em média 30% nos 20% restantes da cidade, onde haverá incentivo devido à proximidade aos eixos de transporte.
Para o vice-coordenador do Núcleo de Mercado Imobiliário da Universidade de São Paulo, Cláudio Alencar, a tendência é de elevação no preço final dos imóveis para o consumidor. “Vai haver valorização, principalmente nos miolos dos bairros, onde há limitações para lançamentos. Como a demanda existe e a oferta não vai conseguir atender, os preços vão subir”, explica.
O presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Cláudio Bernardes, avalia que também é possível haver subida de preços nas regiões onde haverá incentivos para construção. A liberação de edifícios mais altos em áreas próximas a opções de transporte pode provocar uma procura maior de incorporadoras por essas regiões. “Os proprietários dos terrenos vão perceber o que está acontecendo e vão colocar um sobrepreço”, estima. Segundo Bernardes, o preço final dos imóveis para o consumidor deverá ficar 5% maior ao redor dos eixos de transporte público e até 15% nos centros dos bairros.
Como os imóveis já são muito caros para boa parte da população e as incorporadoras estão com as margens de rentabilidade apertadas, é possível que o lançamento de novos projetos fique inviável em algumas regiões, como nos miolos dos bairros. “Se a conta não fechar, as incorporadoras vão migrar seus projetos para outros locais, como cidades da região metropolitana”, prevê Alencar.
Só em 2015
Como o Plano Diretor foi bastante debatido – houve 61 audiências públicas ao longo de nove meses – as novas regras para uso dos terrenos já eram esperadas. Assim, as incorporadoras aceleraram o licenciamento de seus projetos para que fossem aprovados sob a legislação antiga, que é mais permissiva para uso dos terrenos.
Dados da Secretaria de Licenciamento de São Paulo mostram essa corrida das empresas. Desde janeiro, os projetos recebidos para análise vêm crescendo: foram recebidos 636 pedidos de licença em janeiro, 704 em fevereiro, 770 em março, 899 em abril e 1.011 em maio. No total, são 4.020 projetos de prédios residenciais e não residenciais submetidos para aprovação sob as regras vigentes até aqui e que podem ser lançados ao longo dos próximos dois anos. Assim, o mercado imobiliário paulistano não deve ver um lançamento de edifício concebido sob o Novo Plano Diretor em menos de um ano.
“Como a maior parte das companhias ainda possui uma carteira de empreendimentos protocolados na prefeitura sob o antigo regime, o real impacto só poderá ser mensurado no longo prazo”, afirma o analista Wesley Bernabé, em relatório do BB Investimentos. “As transações para aquisição de terrenos também poderão sofrer correções dado o momento de mercado menos aquecido”, completa, referindo-se à queda no ritmo de comercialização de imóveis verificada neste ano na capital paulista.
A advogada Maria Flávia Seabra Gemperlli, sócia responsável pela área imobiliária do escritório Machado Meyer, acredita que a negociação de terrenos tende a se normalizar no curto prazo. Por conta da indefinição sobre as regras do Novo Plano Diretor, muitas incorporadoras atrelaram contratos para compra dos terrenos à definição de seu potencial construtivo. “Essa indefinição trouxe muitos prejuízos (para as partes envolvidas na negociação). As condicionantes são comuns por um determinado período, mas não por tanto tempo”, diz. “Várias negociações caíram nesse período, mas agora o mercado tende a se acomodar”, completa Maria Flávia.

Julho/2014 – O Estado de S. Paulo

Incertezas causadas pela aprovação do novo Plano Diretor fizeram o mercado imobiliário correr para protocolar projetos de novos empreendimentos, antes que a nova legislação seja sancionada. Segundo dados da Secretaria Municipal de Licenciamentos, responsável pela aprovação de construções com área superior a 1.500 metros quadrados, o número de novos processos protocolados cresceu 58% entre janeiro e maio deste ano. No primeiro mês do ano, a pasta recebeu 636 pedidos. Em maio, quando a votação do Plano Diretor e a consequente mudança na legislação se aproximava, foram 1.011.
As edificações que tiverem seus projetos protocolados antes da sanção do Plano Diretor seguirão a legislação atual. Nos cinco primeiros meses do ano, foram 4.020 novos processos, entre edificações novas, reformas e regularizações.

Para o secretário municipal de Desenvolvimento Urbano, Fernando de Mello Franco, a corrida para protocolar novos pedidos é comum em todas as situações de mudança de legislação. “Isso ocorre mais por uma questão de segurança. Em um primeiro momento, o mercado tem a garantia de uma legislação que eles já conhecem, mas muitos vão descobrir que o que estamos propondo no novo plano pode ser mais adequado para seus investimentos”, diz.
De acordo com o secretário, muitos dos empreendimentos podem nem sair do papel, por isso é difícil avaliar se esses projetos vão atrasar a aplicação do novo Plano Diretor. “Alguns protocolos serão indeferidos. Outros serão aprovados, mas o construtor vai desistir. Dá para a gente imaginar um prazo mínimo de um a dois anos para que o mercado absorva essas mudanças e para que novos projetos comecem a ser construídos.” As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Julho/2014 – Tribuna da Bahia

Os dias difíceis da economia brasileira parecem não ter fim. Na tentativa de aquecer o consumo, o governo federal acaba de prorrogar a isenção do IPI dos carros zero KM, com o objetivo de deslanchar as vendas. Montadoras já estão dando férias coletivas e apresentam o pátio cheio de veículos. No setor de serviço, aos poucos algumas empresas começam a demitir funcionários para se adequar aos custos.

No setor imobiliário as vendas também não empolgam, pelo contrário, se retraíram, em que pese todos os esforços de construtores e incorporadores para alavancar o mercado. Não há por parte do governo federal nenhum incentivo, a exemplo do que é dado ao setor automotivo, com o objetivo de facilitar a vida das empresas. Os encargos continuam os mesmos, resultando numa elevada carga tributária. Embora haja um volume de crédito muito grande nas instituições financeiras, o bolso do consumidor está abarrotado de prestações e o clima é de Copa do Mundo, ou seja, as atenções estão voltadas para o desempenho da seleção brasileira.
Esse ano aqui na Bahia vamos fechar o balanço com um número muito reduzido de lançamentos, provavelmente não chegaremos nem a mil unidades. A esperança reside nas duas janelas de oportunidade que vão se abrir para o mercado daqui para frente.

A primeira está situada entre os meses de agosto e setembro, quando poderemos ter lançamentos e as empresas ocupem esse vazio que se formou no setor. Tudo vai depender da agilidade e da escolha do nicho certo para atrair os clientes. É um alento para manter a atividade empresarial viva e fazer frente aos custos fixos das empresas.
A outra oportunidade vai e apresentar nos meses de novembro e dezembro, aí nesse caso, mais curto, em razão de tratar-se de fim de ano. Uma versão reduzida do Salão Imobiliário poderia ajudar a reativar a confiança do consumidor.
Afinal, o Feirão da Caixa ajudou e muito a vender o estoque, e os bancos precisam fazer números na carteira de empréstimo para o setor imobiliário, que ultrapassou o segmento de empréstimo para pessoa física no ranking de crédito.

Este ano a Caixa Econômica Federal, que tem 68% do mercado de crédito imobiliário do país, espera conceder mais de R$ 150 bilhões em empréstimos, para financiar a compra da casa própria, ou que daria um aumento de 15% em relação ao ano passado, praticamente a metade do registrado no ano anterior. Nos registros contábeis do banco, a CEF em 2013 cravou R$ 134,9 bilhões em contratos de financiamento imobiliário, um valor 33% maior que o de 2012. De acordo com informações veiculadas na imprensa pela instituição, a quantidade de contratos também foi superior à média dos anos anteriores. São cerca de cinco mil contratos assinados por dia nas agências de todo o país. Com isso, o banco fechou 2013 com 1,9 milhão de contratos. Em 2012, foram firmados 1,2 milhão.
Ou seja, as distorções na economia brasileira provocadas por medidas paliativas, para conter a inflação e elevar o consumo, resultaram num ambiente de abundância de crédito barato, que se choca com a paralisação dos mercados, em especial o imobiliário. Portanto, é hora de agarrar as oportunidades que se abrem em agosto e setembro e novembro e dezembro.

Julho/2014 – IG São Paulo

Britânico busca parceria no Brasil para plataforma de financiamento coletivo de imóveis; setor cresce nos EUA

Com a Inglaterra eliminada da Copa de 2014, James Cadbury – bisneto do fundador da marca britânica de chocolate que leva o seu sobrenome – tenta dar um novo sentido à sua viagem ao Brasil: turbinar sua empresa de crowdfunding de imóveis. “Tendo visitado o Brasil para a Copa do Mundo, nós adoraríamos um dia poder oferecer imóveis nessa região e estamos em busca de um parceiro para tanto”, afirma o executivo, em entrevista ao iG por e-mail.

A Property Moose, lançada há pouco mais de um mês por Cadbury e outros executivos, é uma das várias plataformas de investimento em imóveis apresentadas como crowdfunding que têm surgido na Inglaterra e nos Estados Unidos, numa nova fronteira do mercado de financiamento alternativo.
Em 2013, os crowdfundings que envolvem títulos – nos quais se encaixam os de imóveis – movimentaram 28 milhões de libras – R$ 105 milhões – no Reino Unido, uma cifra 16 vezes maior que a de 2011, segundo estudo da organização britânica de caridade Nesta, em conjunto com as universidades de Cambridge e da Califórnia em Berkeley. O financiamento alternativo, excluídas as doações, como um todo girou 955 milhões de libras – R$ 3,61 bilhões.
A ideia das plataformas de investimento imobiliário é operar nesse mercado bilionário permitindo que pequenos investidores possam se juntar para comprar um imóvel por meio de cotas e lucrar com o aluguel e valorização de sua parte.
No Property Moose, o investimento mínimo é de 500 libras (R$ 1,9 mil), valor que seria insuficiente para comprar 1m² de um imóvel na Inglaterra. Segundo o último levantamento do Lloyds Banking Group com a Halifax, o mais barato do País – em Stanley, no nordeste da Inglaterra – custa 818 libras (R$ 3,1 mil).
“Nós juntamos investimentos de uma coletividade para comprar as propriedades. Sem a coletividade, a oportunidade de investimento não existiria”, justifica Cadbury.
Cerca de 500 pessoas se registraram no site no primeiro mês – alguns brasileiros – e os que investiram colocaram, em média 3 mil libras.
“Alguns são jovens profissionais que querem começar a construir patrimônio imobilário. Outros são investidores experimentados que querem diversificar e ir além de papéis, mas não têm tempo para administrar um portfólio de compra para venda”, afirma o executivo.
Por enquanto, o Property Moose conseguiu adquirir apenas uma propriedade e está em captação de recursos para a segunda.
Na Inglaterra, as plataformas de financiamento coletivo são reguladas pela Autoridade de Conduta Financeira (FCA, na sigla em inglês), que já contabiliza 21 sistemas de crowdfunding que envolvem títulos.
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) brasileira diz estar acompanhando o que acontece em outros países, mas que “no momento, não há previsão para edição de uma instrução específica sobre crowdfunding.”
Para professora, termo é usado para dar charme
Nos EUA, a Fundrise se apresenta como o primeiro crowfunding de imóveis do País. Lançada em 2010 e dedicada ao mercado de imóveis comerciais, a plataforma tem investimento mínimo de US$ 100 (R$ 220) e conta, atualmente com cerca de 1 mil usuários, que já aportaram US$ 16 milhões (R$ 35,4 milhões).
Segundo Daniel Miller, um dos proprietários, a Fundrise já fechou mais de 30 projetos desde então – e ganhou cerca de 100 concorrentes.
O executivo diz ter buscado o investimento coletivo ao perceber que, no mercado imobiliário, a maioria dos investidores não têm relação com o local onde o imóvel em que aplicaram será investido.
“A vasta maioria dos investimentos [no mercado imobiliário] é limitada a um grupo muito pequeno e selecionado de investidores institucionais. Como indivíduo, é mais fácil investir numa companhia em outro país do que num imóvel do outro lado da rua”, diz Miller, ao iG. “Então, começamos o Fundrise para dar a oportunidade a toda pessoa.”
A legislação americana, entretanto, obriga a plataforma a impôr condições: os investidores têm de ou morar num determinado Estado ou serem classificados como acreditados, o que exige ter renda maior e ser mais velho.
Tais limitações, que têm freado a diversificação do mercado de financiamento coletivo nos EUA, também impedem que oportunidades como o Fundrise possam ser chamadas propriamente de crowdfunding, avalia Joan MacLeod Heminway, professora da Faculdade Direito da Universidade do Tennessee.
“Eu defino crowdfunding como campanhas de financiamento para um público amorfo e indiferenciado. Mas outras pessoas nos Estados Unidos – assim como em outros lugares – passaram a usar o termo para descrever diferentes tipos de financiamento”, afirma Heminway
Nesses casos, diz a professora, o crowdfunding está mais para tempero da moda. “Eu acho que estão apenas tentando apimentar suas ideias para torná-las mais populares.”