Julho/2014 – G1

Projeto que orienta crescimento da cidade tramita desde setembro de 2013.
Câmara Municipal também aprovou 26 das 117 emendas ao texto.

Os vereadores aprovaram dia 30 passado, em segunda votação, o texto base do projeto de lei que trata da revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE) da cidade de São Paulo. Foram 44 votos a favor e 8 contra. Para entrar em vigor, a lei depende da sanção do prefeito Fernando Haddad (PT), responsável pela proposta original. O plano vai orientar o crescimento da cidade pelos próximos 16 anos. Ele determina, por exemplo, a altura dos prédios em determinadas regiões, quais bairros têm áreas prioritárias para moradias populares ou quais devem ter preservação ambiental.

Ele também dá diretrizes para atualização de outras leis importantes, como a de Zoneamento, a de Uso e Ocupação do Solo e o Código de Edificações. Havia 117 emendas propostas ao texto base. Elas foram divididas em dois blocos. O primeiro, com 26 emendas, foi apoiado pelo relator Nabil Bonduki e aprovado com 40 votos a favor e seis contra. Já o segundo bloco, que não contava com adesão do relator, foi rejeitado por 46 vereadores e apenas dois votaram a favor, o texto final já divulgado no do Diário Oficial da Cidade de São Paulo seguiu para sanção.

O projeto está em tramitação desde setembro de 2013, quando Haddad enviou a primeira versão do texto para os vereadores. Ele passou por uma sequência de audiências públicas, análise de comissões e da primeira aprovação em plenário em 30 de abril, a votação final sofreu impasse e atrasos na Câmara neste fim de semestre.
Pontos polêmicos: adensamento e prédio de oitos andares

O texto que seguiu para sanção do prefeito Fernando Haddad (PT) tem entre seus pontos principais o adensamento em eixos de transporte. A nova lei vai permitir que mais imóveis sejam construídos em vias que contem rede de ônibus e Metrô. “O plano propõe tornar a cidade mais “compacta”, com mais pessoas morando em áreas já urbanizadas, reduzindo desse modo, os deslocamentos, e aproximando moradia e emprego”, afirma Bonduki.

Um dos que votaram contra, o vereador Andrea Matarazzo (PSDB) criticou o conceito. “O adensamento precisa vir acompanhado de estudos da capacidade de suporte, estudos de impacto ambiental, previsão de equipamentos públicos e, correspondentes, cálculo dos recursos a serem arrecadados com a venda da outorga e a consequente lista de investimentos necessários de forma a criar harmonia no território adensado”, disse Matarazzo.

O vereador Gilberto Natalini (PV) disse que vai entrar na Justiça contra o projeto de lei que trata da revisão do Plano Diretor. Segundo ele, o texto afronta o Estatuto da Cidade porque não inclui estudo prévio de impacto ambiental para o adensamento nos eixos de transporte.
“O plano propõe adensamento enorme nos eixos estutrurantes de transportes sem nenhum tipo de estudo sobre o que esse adensamento vai causar na região, sem estudo de impacto ambiental e sem cálculo de suporte”, critica Natalini.
Outro ponto polêmico é o limite de oito andares para miolos dos bairros considerados estritamente residenciais. Para o governo, o ponto é um avanço considerável na preservação de bairros e na regulação das empresas do mercado imobiliário. “Dessa forma, o Plano regulará a atuação do mercado imobiliário levando-o para a onde a cidade deve crescer e restringindo onde não deve mais”, afirma Bonduki.
Matarazzo disse que o ponto é um equívoco. “A norma que estabelece prédios de até 8 andares no miolo dos quarteirões, encurralados entre grandes torres, é outro grande equivoco. Insisto: a cidade não é toda igual. Não há como ser uniforme em regiões tão diferentes”, critica Matarazzo.
Veto a ocupações

O vereador petista disse que havia acordo para vetar emenda do PSDB contra ocupação de áreas ociosas na Zona Leste. “Ela barraria toda a oportunidade de atender a população pobre da cidade”, disse Bonduki. O relator disse que estão sendo aprovadas 33 quilômetros quadrados de novas Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis). “É terreno que permite construção de habitação em número suficiente para atender as necessidades habitacionais da cidade pelos próximos 16 anos. No total, incluindo as Zeis 1 (favelas, loteamentos clandestinos), chega-se a pouco mais de 150 quilômetros quadrados, o que representa 10% do município. É uma porcentagem relativamente pequena do município e que abriga quase 40% da população em situação irregular”, afirmou.

Segundo Bonduki, o Plano Diretor abrange 2 mil áreas que são Zeis 1. “São praticamente todas as favelas da cidade e que podem ser regularizadas por não estarem em áreas de risco”, afirmou. Segundo ele, as Zeis para habitações novas aumentaram quase 80%.
O fato é que as áreas de estruturação urbana, ao longo dos eixos de transporte onde o potencial construtivo poderá chegar a 4 x a área do terreno, corresponde somente a 5% da área do município e as chamadas áreas de remansos (bairros) onde a restrição do potencial ficou reduzido a somente 2 x a área dos terrenos, além do limite de altura de 8 pavimentos, corresponde a 70% da cidade. E nestas zonas predominantemente residenciais o valor do imóvel irá aumentar já que o custo da fração de terreno por unidade será bem maior. Trata-se de um enorme risco, um efeito perverso de fomentar o circulo vicioso de afastar a nova população para ainda mais longe dos locais de trabalho, ampliando a imobilidade tão latente hoje na cidade.

Ontem, pela manhã (24/04) demos uma entrevista ao vivo na Radio Estadão, no programa Metrópole, sobre algumas questões da proposta do Substitutivo do PDE, aprovado pela Comissão de Legislação Urbana da Camara Municipal ontem. Comentamos sobre a incoerência entre o discurso e conceitos do Plano e a aplicação prática do texto, anulando os seus pontos positivos.

De que não há forma melhor de se atender a demanda de moradias populares do que barateando-as ao máximo. E tanto melhor se estiverem próximas aos locais de trabalho redizindo os problemas de imobilidade da cidade.

Com relação às chamadas áreas de “remansos” (bairros não incluídos nas pequenas faixas de terrenos das zonas dos eixos estruturadores de transporte), comentamos mais especificamente sobre o desentendimento popular e da própria mídia com relação aos gabaritos máximos de 8 pavimentos, sobre a confusão entre a definição de densidade populacional e verticalização, sobre a solução elitista nos bairros, afastando ainda mais a moradia para regiões periféricas de terrenos mais baratos, caminho lógico da lei da oferta e procura e do poder de compra da população. E sobre as audiências públicas, onde grupos específicos e minoritários mais articulados, com interesses bastante específicos, acabam influenciando demais o processo político, desvirtuando os conceitos corretos iniciais adotados na proposta do novo PDE.

E finalmente da mesma forma, sobre as áreas de proteção dos mananciais, que não recebem uma legislação adequada, de incentivo a uma urbanização de qualidade, e acabam recebendo uma ocupação ilegal, desordenada, fruto de invasões, regiões onde a capenga legislação existente impede a intervenção do próprio Poder Público.

O modelo do novo Plano Diretor paulistano é o tema da coluna desta terça feira 01/04, da Fiabci/Brasil. Segundo Luiz Frederico Rangel, sócio fundador e titular da UNIARQ Arquitetura Ltda e integrante do grupo de trabalho da vice-presidência de Legislação Urbana do Secovi-SP, hoje temos uma São Paulo ilegal maior que a cidade legal, ou seja, ocupações ilegais e loteamentos clandestinos são uma triste realidade na capital. E o Novo Plano Diretor, ora em discussão, passa ao largo desta triste realidade. Confira abaixo ou em O Estado de S. Paulo, Economia, página B9.

Março/2014 – Estadão

São Paulo – O excesso de barreiras burocráticas e regulatórias enfrentado pelo setor de Construção Civil eleva em 12% o valor final dos imóveis, um custo adicional que soma R$ 18 bilhões por ano, segundo estudo encomendado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). O porcentual de 12% é uma média entre todos os tipos de empreendimento, podendo chegar a até 31% no caso de projetos de loteamento. Ainda de acordo com o levantamento, em cinco anos, o total onerado poderia ultrapassar os R$ 100 bilhões.
“É importante ressaltar que esse custo recai não apenas sobre a indústria, mas, principalmente sobre o consumidor” afirmou, em entrevista ao Broadcast, o vice-presidente da CBIC, José Carlos Martins. Segundo ele, o encarecimento médio de 12% reflete diretamente no valor final do imóvel pago pelos proprietários.
Algumas medidas já adotadas em algumas cidades brasileiras e modelos de outros países são apontadas no estudo como soluções práticas para o desenvolvimento do setor imobiliário no País. A informatização dos processos, a agilidade na aprovação de projetos e a uniformidade dos procedimentos realizados em cartório são algumas das alternativas propostas. “O estudo considera apenas o excesso nos processos de burocracia, aquilo que seria desnecessário, então, em teoria, é possível reduzir os 12% a zero”, explicou o diretor da Abrainc, Renato Ventura.
Na avaliação dos dois especialistas, qualquer redução no custo burocrático dos imóveis seria repassado integralmente aos consumidores. “Pelo grau de concorrência que o setor tem, tudo que for ganho será repassado para o consumidor final”, disse Martins.
Prazo
Ao Broadcast, Ventura destacou ainda a interferência da morosidade dos processos no tempo de entrega dos empreendimentos. O prazo médio que um imóvel financiado por meio do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), por exemplo, leva para sair do papel é de cinco anos. Desses, dois seriam consumidos apenas pelos entraves burocráticos, afirma o estudo. “Além de reduzir os custos, com as propostas, o prazo para entrega dos imóveis cairia de 60 para 32 meses”, afirmou Ventura.
O mesmo valeria tanto para projetos de grande porte, como a construção de shoppings centers, quanto para a pessoa física que constrói a própria casa, explicaram os representantes das entidades.
Licenciamento
A dificuldade para obtenção de licenciamento foi o processo com maior potencial inviabilizador indicado por todos os tipos de empreendimentos. De uma escalada de 0 a 5, onde 5 significa maior grau de inviabilidade, esse quesito recebeu média 3,86. Nesse caso específico, segundo os especialistas, o principal entrave é a superposição de regras das esferas municipal, estadual e federal.
“O setor de construção ficou quase duas décadas paralisado. Em 2000, quando vieram os recursos para o setor, primeiramente faltou mão de obra, depois material. Agora as coisas estão equalizadas, mas a estrutura burocrática não acompanhou esse desenvolvimento”, resumiu Martins.
O estudo, realizado pela consultoria Booz & Company, considerou as respostas de nove construtoras com faturamento maior do que R$ 500 milhões e outras nove companhias com receita inferior, além de seis associações e sindicatos do setor. O objetivo, explica Ventura, é realizar um primeiro levantamento das principais barreiras regulatórias e burocráticas ao desenvolvimento do setor imobiliário brasileiro que sirva como base de discussão para a proposta de soluções. O documento será entregue ao governo federal na quarta-feira, dia 19.

ROBERT SHILLER ERROU?
Há quase dois anos, publiquei nesta seção o artigo “Nelson Rodrigues, seu consultor imobiliário”. Nele defendi a existência de uma bolha imobiliária no país.
Mostrei que a renda não acompanhou a valorização dos imóveis, que os aluguéis não remuneravam adequadamente o investimento em imóveis e que o custo de produção não justificava os preços elevados.
Destaquei, sobretudo, a questão da informação enviesada. Quem fornece dados sobre o mercado é parte interessada – os vendedores de imóveis. E, é claro, a mensagem sempre será otimista. As bolhas, observei, não precisam necessariamente estourar, pois os preços podem se ajustar lentamente, desde que não haja gatilhos. Alguma coisa mudou nesses dois anos?
O prêmio Nobel de Economia Robert Shiller esteve no país e afirmou que havia uma bolha imobiliária. Foi ele quem previu as bolhas de 2001 e 2007 nos Estados Unidos. O professor da Universidade de Yale apontou a alta valorização dos imóveis, somada à inexistência de uma explosão de crescimento, como indicador da existência da bolha no país.
Para Shiller, as bolhas são um tipo de epidemia social na qual as pessoas se movem pelo entusiasmo generalizado com supostas oportunidades de ganhar dinheiro. Só esse tipo de comportamento pode explicar, por exemplo, o preço atual de pequenos apartamentos no Rio de Janeiro, cujo metro quadrado pode ultrapassar R$ 40 mil. Isso significa que o aluguel mensal de um apartamento de 200 m2 deveria estar por volta de R$ 48 mil, imaginando uma remuneração de 0,6% sobre o valor do imóvel, prática usual no mercado. Alguém paga?
Mas o que mais mudou? A composição do mercado. Entre 2006 e 2008, os apartamentos pequenos, de um dormitório, respondiam por uma parcela pequena das vendas de imóveis no país, segundo o Secovi (o sindicato do mercado imobiliário) – algo entre 6% e 23% do total de apartamentos grandes, de quatro dormitórios.
Hoje acontece o oposto. As vendas dos grandes representaram 30% das vendas dos pequenos em 2013. Essa tendência indica que o modelo se esgotou. Não há renda para comprar imóveis grandes e, portanto, os preços começam a se estagnar.
Os índices imobiliários disponíveis não são bons indicadores. Alguns usam preços anunciados, que, como sabemos, são muito diferentes dos praticados. Outros usam valores de garantias dadas em financiamentos. Outros ainda usam imóveis dos fundos de pensão.
De toda forma, o índice do Banco Central do Brasil de imóveis, que usa valores de garantias, apresentou uma valorização de 8,3% em 2013. Descontada a inflação, sobra pouco mais de 2% de valorização para o proprietário do imóvel. Se descontarmos custos de manutenção e a comissão de vendas, vemos que o resultado líquido para quem comprou um imóvel no início de 2013 e o vendeu no final do ano foi negativo.
Com a estagnação dos preços nominais, e essa tendência é nítida, a inflação faz o trabalho de desmonte da bolha. Se o preço nominal em um ano permanece o mesmo, dando a ilusão de um volume de riqueza estável, a inflação levou embora 6% do seu patrimônio. Em três anos, isso vai significar quase 20% de perdas. Em cinco anos, quase 35%.
Pior, com a economia andando de lado como está e com perspectivas não muito animadoras, esse processo vai se acentuar. As incorporadoras e construtoras já sentem os efeitos do final do processo. O número de lançamentos caiu. O volume de imóveis comerciais vazios, incluindo shoppings, é enorme.
Dois anos depois, não discutimos mais a existência de uma bolha. Acompanhamos o seu desmonte.
WILLIAM EID JUNIO, 57, é professor titular e coordenador do Centro de Estudos em Finanças da Escola de Administração de Empresas de São Paulo da Fundação Getulio Vargas.