Boom imobiliário agora migra para regiões periféricas

Outubro/2012 – Estado de S. Paulo

O alto preço dos imóveis no centro expandido está causando uma explosão imobiliária nas bordas da cidade de São Paulo. Dados do Departamento de Aprovação de Edificações (Aprov) mostram que, entre 2004 e 2011, os bairros que mais aumentaram o número de novos prédios foram Cidade Tiradentes, Capela do Socorro, Penha, MBoi Mirim e Itaim Paulista, todos nos extremos leste ou sul da capital.

Nesses locais, houve crescimento de mais de 100% no ano passado em relação à média de todo esse período. O líder, Cidade Tiradentes, viu um crescimento de 358% nas autorizações para a construção de novos prédios. Os dados foram coletados pela Consultoria de Orçamento da Câmara Municipal de São Paulo nos registros do Aprov. Toda autorização para se erguer imóveis de médio e grande porte passa pelo órgão.

Em números absolutos, bairros como Pinheiros e Vila Mariana ainda constroem mais prédios do que os da periferia, mas o crescimento desses últimos impressionou especialistas. “São números significativos. Mostram que está havendo uma grande mudança no padrão de construção de imóveis”, afirmou o responsável pelo estudo, Gilberto Rodrigues Hashimoto.

Para especialistas, o principal motivo para o aumento das construções em locais longe do centro expandido foi o aumento no preço dos imóveis observado nos últimos anos. Outra explicação foi a expansão do mercado da habitação popular, alavancada pelo programa federal Minha Casa, Minha Vida – que, por ter um teto máximo de preço final dos apartamentos, só consegue ser viabilizado em locais onde o terreno é bem mais barato, longe das regiões centrais.

“Já havíamos percebido sinais desse processo. É o que chamamos de verticalização da periferia”, explica Kazuo Nakano, urbanista do Instituto Pólis. Ele acredita que o efeito mais nefasto desse processo é a expulsão de moradores de baixa renda para locais ainda mais distantes. “Não são todos os moradores dessa região que têm condições de comprar um apartamento desses”, afirma. Uma maneira de diminuir o impacto causado pelo adensamento populacional seria criar outros polos de emprego e trabalho também nessas regiões. “É algo que está em pauta nos debates para os candidatos a prefeito, mas que ainda é bem difícil de fazer acontecer.”

Para o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Cláudio Bernardes, o fator preço não influencia tanto assim. “Em dez anos, o aumento médio no preço foi de 31%, mas a renda das pessoas e o acesso ao crédito imobiliário aumentaram em proporção equivalente”, afirmou. A principal explicação, segundo ele, está relacionada com o término do estoque de potencial construtivo em vários distritos da cidade.

O estoque de potencial é a quantidade de metros quadrados que se permite construir a mais em um bairro. A quantidade para cada região foi determinada pelo Plano Diretor, de 2002, que não foi revisado até hoje. “É clara a correlação. Onde o estoque acabou, o mercado estagnou. Mas cresceu muito nos locais mais distantes, onde ainda sobrou”, disse Bernardes. Isso, de acordo com ele, é negativo para a cidade. “Se você aumenta o adensamento em áreas remotas, incentiva um aumento nos deslocamentos, ou seja, mais trânsito. É um efeito colateral muito negativo.”