Saiba como fazer investimento em imóveis com pouco dinheiro

Novembro/2012 – Folha.com

A paixão dos brasileiros por imóveis é antiga. O sonho de morar em casa própria, ou a possibilidade de “viver de renda”, proveniente de aluguel, desperta em muitos, para não dizer em todos, o desejo de investir em imóveis. Entretanto, não é um sonho de fácil realização. O principal empecilho é o montante de dinheiro envolvido nessa transação. A alta dos preços verificada nos anos recentes tornou a compra de um imóvel, mesmo que pequeno, mais difícil ainda, apesar do crédito imobiliário mais acessível e “barato”.

Existe uma forma alternativa de investimento em imóveis que está ganhando força e visibilidade. Os fundos de investimento imobiliários não são recentes, mas há até pouco tempo eram uma alternativa para poucos. De uns tempos para cá, novos fundos foram lançados. Mais informação, maior liquidez e a queda da taxa de juros básica da economia parecem ter atraído a atenção de novos investidores, em busca de melhor rentabilidade.

Comprar um imóvel não é tarefa simples. Comprar cotas de um fundo imobiliário também não. Na verdade, o ato da compra é simples, basta acionar sua corretora de valores, mas o processo de análise e escolha do fundo no qual você vai investir exige uma boa lição de casa. Pelo menos no início, até você ganhar confiança e experiência.

FUNDO FECHADO

Diferentemente dos tradicionais fundos de investimento abertos, que permitem ao investidor comprar e resgatar cotas a qualquer momento, o fundo imobiliário é fechado (não permite resgate de cotas) e tem prazo indeterminado. Para recuperar o capital investido, o cotista deve vender as cotas no mercado secundário para outro investidor interessado em adquirir cotas desse fundo.

CARTEIRA

No mínimo 75% dos recursos captados são destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários: conjuntos comerciais, hotéis, escolas, hospitais, shopping centers e galpões de logística. O restante pode ser aplicado em instrumentos de renda fixa. Para conhecer em detalhes os ativos que podem compor a carteira de um fundo imobiliário, consulte o artigo 45 da instrução nº 472 da Comissão de Valores Mobiliários, órgão regulador e fiscalizador desses fundos.

RENDIMENTOS

São duas as fontes de ganho do investidor: rendimentos provenientes da renda de aluguéis, distribuídos periodicamente pelo fundo; e ganho de capital obtido na venda das cotas em Bolsa. O primeiro, isento de Imposto de Renda para pessoas físicas. O segundo, tributado em 20%. Lembre-se de que estamos falando de ganhos potenciais, já que nem sempre é possível determinar ou assegurar que aconteçam.

PAGUE MENOS IMPOSTO

Os rendimentos distribuídos a pessoas físicas não pagam Imposto de Renda, desde que o fundo respeite três condições: mínimo de 50 cotistas; máximo de 10% do patrimônio por cotista; cotas negociadas em Bolsa. O ganho de capital obtido na venda das cotas paga imposto de 20%. Os aluguéis, recebidos de imóveis físicos, pagam até 27,5% de imposto, conforme a tabela progressiva aplicável aos rendimentos tributáveis.

RISCOS

Se você acredita que investir em imóveis é seguro e não tem riscos, bem-vindo ao mundo real. Assim como no mercado de imóveis, você está exposto ao risco de inadimplência ou vacância, quando o imóvel perde o inquilino e não consegue substituí-lo imediatamente, em condições favoráveis. O empreendimento, ainda em construção, pode não ser bem sucedido como se esperava. Redução da taxa de ocupação imobiliária e queda do preço dos imóveis também são eventos desfavoráveis. A falta de liquidez é outro risco. Alguns fundos apresentam baixo volume de negociações, dificultando a venda e impedindo a formação do valor das cotas de forma transparente e justa.
Nesse sentido, os “fundos de fundos” podem colaborar para reduzir esse problema, criando um mercado mais eficiente. O trabalho competente da gestão profissional dos fundos imobiliários reduz os riscos, mas não os afasta.

TIPOS DE FUNDOS

Desenvolvimento imobiliário: investe em imóveis em construção. Investidor assume risco do incorporador. Indicado para investidor qualificado que aceita mais risco.

Renda – shoppings: compra imóveis, aluga para lojistas e distribui a renda líquida dos aluguéis aos cotistas. Carteira diversificada de inquilinos reduz o risco de inadimplência e vacância.

Renda – lajes e galpões: compra lajes corporativas com escritórios de alto padrão e galpões industriais. Aluga para empresas de grande porte e distribui a renda para os cotistas. Tem bons índices de liquidez.

Fundo de fundos: investe em cotas de fundos imobiliários. Cotista investe em diversos imóveis comprando cotas de um único fundo. Boa diversificação.

Compra e venda de imóveis: busca lucrar com a compra e a venda de imóveis. Tende a distribuir pouco dividendo porque precisa de caixa para fazer novas aquisições

Recebíveis imobiliários: investe basicamente em CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Tem mais cara de fundo de renda fixa do que fundo imobiliário. O cotista corre o risco de crédito do CRI, e não de imóveis.