O preço “invisível” do imóvel

Março/2013 – Secovi

Para ex-presidente do Secovi-SP, construir na maior metrópole do País está cada vez mais difícil e, consequentemente, mais caro.
Walter Lafemina*
Quanto custa um imóvel? A resposta simples seria fácil: seu preço é formado pelas despesas com terreno, projeto, documentação, divulgação e comercialização, materiais, mão de obra, taxas, impostos e margem de lucro do empreendedor.
Acontece que esse raciocínio lógico, aplicável a outros tipos de produtos, não funciona bem assim quando se trata do mercado imobiliário da cidade de São Paulo. Construir na maior metrópole do País está cada vez mais difícil e, consequentemente, mais caro.
Aqui, a aprovação de um projeto imobiliário é um verdadeiro percalço. São várias instâncias, um labirinto de balcões e carimbos que só agora começa a ser eliminado com a possibilidade de autorizações on-line, as quais, além da agilidade, garantem transparência ao processo – o que é muito positivo.
Mesmo com as facilidades da era virtual, a documentação é imensa, e a demora maior ainda. Como tempo é dinheiro, a espera para obter a aprovação encarece o empreendimento. Este é um custo, invisível ao comprador, que impacta o preço final do imóvel.
E existem outros fatores de oneração. Um deles é o Plano Diretor Estratégico de São Paulo de 2002. Imaginando diminuir o preço dos terrenos, a lei reduziu os coeficientes de aproveitamento básico do solo e estabeleceu limites que variam de 1,0 até 2,0, dependendo da região da cidade (note-se: em Nova York, esse coeficiente chega a 20 vezes a área do terreno). Só que o tiro saiu pela culatra: os terrenos escassearam e encareceram!
Em alguns poucos lugares da cidade, é possível edificar além desses limites – porém, no máximo até 4 vezes. Mas, para construir nesse patamar, o mercado tem de adquirir potencial adicional de construção do poder público – a chamada outorga onerosa.
As empresas também passaram a realizar operações urbanas. E ambos os mecanismos, regulamentados pelo Estatuto das Cidades, são contrapartidas financeiras que o setor faz para que a prefeitura (que se tornou uma espécie de ‘sócia’ do mercado imobiliário) invista em benfeitorias urbanas.
Os empreendedores deixaram de apenas promover a produção de moradia, comércio, cultura ou lazer, viabilizando a ocupação da cidade. Na verdade, as contrapartidas ganharam tal proporção que estamos bancando pontes, viadutos e outras obras que deveriam estar no orçamento municipal. Demora pouco e estaremos fazendo metrô!
Este ano, teremos a revisão do Plano Diretor. O instrumento das contrapartidas deverá ser mantido. Todavia, é hora de considerar que o passivo desse modelo também recai sobre o preço dos imóveis. No fim das contas, quem paga a conta também é o consumidor. É mais um custo “invisível”.
A capital paulista tem permanente demanda por novas unidades. São residências que têm de ser produzidas a valores compatíveis com a renda das famílias que se formam ou que buscam melhores condições de habitação. Para tanto, é preciso rever as leis, aumentar o aproveitamento dos terrenos, estabelecer níveis adequados para as contrapartidas e, assim, baratear o preço dos imóveis.
Recente pesquisa do Ibope revelou que 56% das pessoas que vivem em São Paulo gostariam de mudar de cidade em busca de mais segurança pública, menos trânsito. Em edição anterior, a mesma pesquisa registrou idêntico porcentual.
Ora, entre uma e outra, o quadro permaneceu igual. Por ilação, pode-se concluir que ninguém foi embora. As pessoas permanecem e tantas outras vêm, pois São Paulo, por mais difícil que seja, é onde as oportunidades existem. Uma cidade global que merece ser mais amada e respeitada por aqueles que dela se valem. Uma metrópole que precisa de leis que permitam adequado aproveitamento do solo, com adensamento inteligente e sustentável para que seus cidadãos possam viver bem. Simples assim.
*Ex-presidente do Secovi-SP, conselheiro da Brookfield Incorporações S/A e titular da WGL Administração e Participações Ltda