Os prós e os contras de comprar um imóvel usado

Março/2013 – Exame.com

Imóvel usado costuma ser mais amplo e pode ser mais barato que um novo, mas geralmente tem condomínio mais caro; veja as vantagens e desvantagens.
Algumas características dos imóveis novos e dos imóveis usados podem combinar mais com um tipo de comprador ou com outro. Um imóvel novo pode ser mais indicado para quem tem filhos pequenos e busca uma área de lazer maior, mais segurança e um projeto mais moderno. E um imóvel usado pode ser mais indicado para quem busca espaços mais amplos, uma localização mais central e preços menores.
Vantagens
Possibilidade de saber exatamente como é o imóvel e o seu ambiente
Saber exatamente como é a iluminação do imóvel, sua vista, seu ambiente externo e suas dimensões é uma grande vantagem dos imóveis usados e um dos maiores problemas dos apartamentos comprados na planta. Muitos compradores preferem os usados porque não querem se arriscar a comprar um imóvel na planta e se surpreender negativamente na hora da entrega ao perceber que sua iluminação é péssima, que o seu acabamento não é como se imaginava ou que o apartamento parece menor do que o decorado. Por isso, para quem é avesso a surpresas, talvez o imóvel usado seja a melhor opção.
Entre os usados encontram-se preços menores e mais barganhas
Os preços dos imóveis usados costumam ser menores do que os de imóveis novos do mesmo tamanho porque o comprador paga um valor mais alto pela “modernidade” do imóvel recém-lançado ou na planta. Um imóvel antigo que precisa de algumas melhorias, por exemplo, pode ser uma verdadeira barganha.
A lógica é parecida com a dos carros. Sabendo encontrar um usado em boas condições é possível fazer um ótimo negócio, e com o mesmo valor que seria necessário para a compra de um novo, é possível comprar um usado com um nível superior.
Além disso, como a compra do usado geralmente é realizada com pessoas físicas, não com construtoras, o comprador pode encontrar boas oportunidades, seja porque o vendedor é desinformado e colocou um preço abaixo do valor de mercado, ou porque ele tem uma dívida, ou vai se mudar do país e precisa vender o imóvel rapidamente.
“O comprador de imóvel usado pode obter melhores preços e condições de pagamento porque ele trata diretamente com o proprietário. Se ele não tem todo dinheiro para pagar à vista, por exemplo, é possível que o proprietário aguarde que a pessoa obtenha financiamento, o que já não é tão fácil com a construtora”, afirma o assessor jurídico da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA), João Bosco Brito.
Além do custo de aquisição menor, há menos gastos para equipar o imóvel
Ao comprar um imóvel novo, geralmente gasta-se cerca de 20% do valor do imóvel com itens que não são entregues pela construtora, como iluminação, pisos, aquecimento, etc. Já um imóvel usado costuma vir com todos os itens básicos e, se não for muito antigo, ou se estiver bem conservado, ainda pode vir com alguns bônus, como armários embutidos, espelhos, itens decorativos e cômodos reformados.
Claro que, dependendo das condições, um imóvel usado pode precisar de uma troca de pisos ou uma pintura, mas ainda assim esses custos podem ser menores do que os gastos para equipar um imóvel novo que pode vir sem sistema de aquecimento, chuveiros, box, lâmpadas, spots, lustres, pisos, janelas e assentos das bacias sanitária.
Espaços amplos
Com o aquecimento do mercado imobiliário nos últimos anos, muitas construtoras têm desenvolvido projetos de imóveis mais compactos para aproveitar o momento e vender o maior número de unidades possível em um único empreendimento. Por esse e outros motivos, os imóveis mais antigos costumam ter uma área significativamente maior do que um novo pelo mesmo preço.
“Normalmente, o comprador que busca um apartamento de dois quartos novo consegue achar um de até 60 m², enquanto um mais antigo de dois dormitórios vai ter 90 m² e pode sair mais barato” afirma Luiz Calado, autor do livro “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”.
Boa localização
Naturalmente, alguns dos bairros mais disputados na sua cidade são aqueles que estão completamente adensados. Por isso, muitas vezes resta aos imóveis novos as regiões mais afastadas, que ainda possuem espaço para construção justamente porque até o momento não despertaram tanto interesse. Por isso, geralmente é mais fácil encontrar imóveis antigos mais bem localizados do que novos.
Desvantagens
Maior chance de problemas com manutenção
Um imóvel usado, sobretudo os que foram construídos há mais de três décadas, de maneira geral, possuem mais chances de ter algum tipo de gasto mais elevado de manutenção do que os mais novos. Um apartamento usado pode ter mais problemas de infiltração, pode precisar de uma reforma em seu sistema elétrico para suportar a maior quantidade de equipamentos usados hoje, ou ainda pode precisar de uma reforma ainda mais cara, como na estrutura do prédio ou no elevador, o que pode tornar o condomínio bastante salgado.
Uma dica para evitar este tipo de gasto é contratar um técnico para fazer uma inspeção que possa ver questões que estão além do aspecto estético e que são problemas em potencial.
Condomínio mais caro
Ainda que a área de lazer do imóvel antigo seja pior do que a dos condomínios mais modernos, grosso modo, eles têm condomínios mais caros, segundo Omar Anauate, diretor de condomínio da Associação Administradora de Bens Imóveis e Condomínios (Aabic). Isso ocorre porque o principal fator de formação do preço da taxa condominial é a quantidade de unidades do prédio. Então, por mais que um prédio antigo não tenha área de lazer, se ele tem poucos andares e poucas unidades por andar, o que é bem comum, poucas pessoas dividirão seus custos.
Anauate explica que, apesar dos itens de lazer serem tidos por muitos como o principal custo do condomínio, a maior despesa costuma ser com o quadro de funcionários. Em seguida são as contas de água e energia e só depois a manutenção do prédio, que inclui custos de conservação de elevadores, piscinas, revisão de para-raios e outros. “O condomínio mais antigo pode ter despesas muito carregadas, como a folha de pagamento dos funcionários que têm salários mais altos por causa do maior tempo de contrato e a manutenção”, diz.
O diretor da Aabic ressalta, no entanto, que no caso dos condomínios-clube a maior área de lazer já terá um custo significativo. Como eles costumam funcionar como verdadeiros clubes, seu quadro de funcionários e a manutenção podem deixar a taxa condominial mais cara do que os imóveis antigos com pouquíssimas unidades.
Projetos ultrapassados
O preço de um apartamento de 100 m² novo pode ser o mesmo de um apartamento de um de 140 m² usado, mas muitas vezes ele não está pronto para as necessidades do comprador. Muitos deles têm poucas vagas na garagem e não têm terraço. Os projetos de imóveis novos, mesmo sendo menores, podem agradar mais pelo melhor aproveitamento do espaço. Por exemplo muitos deles têm quartos de empregados grandes, por exemplo, e hoje isso já não é mais importante para muitas famílias. Alguns prédios novos também possuem um design mais moderno, maior eficiência energética e de consumo de água, mais áreas permeáveis e em alguns casos até mesmo projetos de geração de energia sustentável e de reciclagem.
Menor área de lazer
Dependendo do comprador, a área de lazer pode ser um fator muito relevante para a escolha do imóvel. E na maioria esmagadora dos casos, os imóveis antigos possuem áreas comuns que deixam muito a desejar em relação a alguns condomínios de prédios novos. Para quem tem filhos pequenos, por exemplo, ter uma boa área de lazer no prédio pode até representar alguma economia, já que não será preciso se associar a um clube, nem viajar para aproveitar um final de semana de sol.