Contradição do mercado imobiliário da construção

January 2012 – O Globo

Há uma contradição no mercado imobiliário brasileiro: o preço dos imóveis disparou em 2011 e as ações das construtoras despencaram. Elas fecharam o ano com queda de quase 40%, enquanto os imóveis ficaram 26% mais caros, segundo o índice FipeZap.

Porque?

A crise européia afastou investidores estrangeiros; as construtoras desaceleraram o ritmo após o crescimento de 2010.

Segundo dados da Ativa Corretora, neste início de ano, as ações recuperaram 12,5% — impulsionadas por uma alta de 5,6% no Ibovespa — mas os investidores ainda têm dúvidas sobre se a valorização se sustentará nos próximos meses. As empresas, por sua vez, alegam que os fundamentos do setor são solidos, que o Brasil tem uma forte demanda reprimida por imóveis, e que isso vai assegurar uma recuperação no médio prazo.

O presidente da MRV Engenharia, Rubens Menin, explica, no entanto, que o setor de construção civil brasileiro é muito jovem quando comparado a outros mais tradicionais, como as indústrias automobilística e siderúrgica, e que ainda precisa provar que é área segura para investimentos. “A construção civil tem um dos melhores fundamentos da economia brasileira, mas é também uma indústria muito nova, que praticamente recomeçou de 2005 para cá. As empresas cresceram muito, mas no ano passado a margem das operações caiu de 20% para 10%. Os investidores ficaram assustados”, explicou Menin.

A crise na Europa é uma das causas para o mau desempenho das ações. O índice Ibovespa teve resultado pior do que os índices americanos, com queda de quase 20% em 2011. Isso fez com o setor de construção civil fosse diretamente impactado, por ser considerado mais arriscado. A restrição ao crédito internacional também foi um problema porque as construtoras ainda precisam levantar recursos para fazer frente ao nível de investimentos esperados para os próximos anos. Somente em IPO’s, calcula-se que as construtoras tenham levantado cerca de US$20 bilhões a partir de 2005. Grande parte dos compradores foram investidores internacionais e, por causa da crise, um pedaço desse dinheiro foi embora e outro deixou de entrar. “Os investidores têm receio de que o crescimento dos últimos anos não seja sustentável. Muitos são fundos de pensão, menos agressivos, que pensam em retorno num prazo de 10 anos. Além disso, vários países viveram bolhas imobiliárias, como EUA, Irlanda, Espanha, há receio de que isso esteja acontecendo na China. Indiretamente, esse temor nos afetou”, afirmou Menin.

Segundo dados do IBGE, o PIB da construção civil teve crescimento médio de 5,18% de 2004 a 2008. Em 2009, sofreu leve retração, para disparar 11,63% em 2010. O analista de construção civil do Banco do Brasil, Wesley Bernabé, acha que a base de comparação com o ano anterior fez com que os resultados do ano passado parecessem baixos. “O mercado se decepcionou, embora isso não queira dizer que os números foram ruins ou negativos. As empresas pagaram o preço pelo crescimento forte dos últimos anos. Houve atraso de obras, estouro de custos, dificuldade de obtenção de mão de obra, tudo isso fez diminuir as margens das companhias”.

A expectativa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (CBIC) é que 2011 feche com crescimento de 5,5%, acima, portanto, do que o mercado espera para o PIB brasileiro, em torno de 3%. Mas a entidade tem números de queda de 30% nas unidades vendidas em Belo Horizonte e de 20% em São Paulo. “O ano passado foi de ajuste porque o crescimento anterior estava muito forte. O governo fez uma parada estratégica no programa Minha Casa, Minha Vida, as construtoras adiaram projetos”, afirma o presidente da CBIC, Paulo Simão.

Cristiano Machado, diretor financeiro da Brookfield Incorporações, culpa a alta da inflação e o aumento dos juros para o mau desempenho nas bolsas. Diz que ainda assim as vendas do grupo aumentaram 22% no ano passado, de R$3,6 bilhões para R$4,4 bilhões. “O preço das ações do setor de construção é muito sensível à inflação e ao aumento de juros. E vimos essas duas coisas subirem no Brasil no ano passado. A inflação medida pelo INCC chegou próximo de 8%, e isso aumenta os custos das unidades. Por outro lado, tira renda das famílias”, afirmou.

Tanto Rubens Menin, da MRV, quanto Cristiano Machado, da Brookfield, reclamam do aumento da burocracia brasileira. Isso tem encarecido o preço das construções e adiado a entrega de projetos. “O grande problema continua sendo a burocracia. Fui à China recentemente e lá o processo de liberação de uma obra dura, em média, 2 meses. Nos EUA, um mês. No Brasil, de 2 a 3 anos. A MRV diminuiu em 2 meses o ciclo de construção, de 14 para 12 meses, mas o prazo médio gasto com burocracia aumentou, de janeiro a dezembro do ano passado, de 18 para 24 meses”, afirmou.

O índice FipeZap mostra que o preço dos imóveis no Brasil aumentou 26% nos últimos 12 meses. No Rio de Janeiro, a alta foi de 35%, em Recife, de 30%, em São Paulo, de 27%. Ainda assim, a margem das companhias diminuiu e o preço das ações despencou. Há um temor de que tenha se formado uma bolha nos preços dos imóveis no Brasil, mas as empresas garantem que a alta é reflexo da demanda. Nos Estados Unidos e na Europa, as crises começaram após a alta excessiva dos imóveis.