O novo perfil do mercado imobiliário

Abril 2012

Durante anos, o sonho da casa própria só se realizava para poucos. Uma minoria privilegiada, que não dependia de financiamento ou, com renda elevada e apta a enfrentar rigorosa seleção, conseguia acessar as escassas linhas de crédito. Por duas décadas, imóvel residencial foi artigo de luxo, inalcançável pela classe média brasileira e, menos ainda, pelas famílias de menor poder aquisitivo, onde, aliás, está concentrada a maior parte do déficit habitacional.

De 2004 para cá, com a mudança radical proporcionada pelo novo marco regulatório do crédito imobiliário, esse cenário começou a mudar. O financiamento voltou com força total, com prazo e taxa de juros condizentes com o bolso dos compradores. E, em 2010, o programa Minha Casa, Minha Vida, abriu a porta da esperança para todos os brasileiros que almejavam a moradia digna, inclusive famílias de zero a três salários mínimos.

O conjunto desses fatores revolucionou o setor imobiliário. As empresas se depararam com a chance de trabalhar para distintas faixas de renda e, naturalmente, tiveram de se organizar para atuar num mercado, agora e finalmente, para todos. Esse processo se fez acompanhar de certa euforia. Tanto que, em 2010, o segmento de imóveis residenciais registrou números fora da curva, uma espécie de hiperaquecimento que não se sustentou em 2011, haja vista que, como as demais atividades produtivas do país, também o segmento imobiliário refletiu a desaceleração da economia, evidenciada na significativa queda do Produto Interno Bruto.

Todavia, um fato é extremamente positivo: a produção imobiliária está cada vez mais dirigida aos chamados imóveis econômicos, com preços possíveis às classes de menor renda, financiados em até 30 anos. O balanço anual do mercado de imóveis, realizado com base na Pesquisa Secovi, mostra claramente esse comportamento. A maioria dos lançamentos e das vendas ocorreu no segmento de unidades de dois dormitórios e em regiões diferentes daquelas que tradicionalmente predominavam.

É a máxima de ir onde a demanda está, o que seria totalmente saudável se, em alguns casos, esse movimento não tivesse motivos outros, como a carência de terrenos em regiões mais centrais (os poucos disponíveis têm preços proibitivos), ocasionada por legislação inadequada e restritiva, além da falta de regulamentação dos dispositivos do Plano Diretor e o uso insuficiente de instrumentos como outorga onerosa e operações urbanas. E se tivéssemos modelos de ocupação urbana mais racionais, ou mesmo novos polos autossustentáveis, com trabalho, emprego, cultura e lazer centralizados, resolveríamos problemas graves, como o da falta de mobilidade resultante do trânsito caótico.

Mas, apesar de todos esses obstáculos, o mercado adquiriu novo perfil e se voltou fortemente para o segmento econômico, acompanhando o crescimento da classe C que, em âmbito nacional, terá 113 milhões de pessoas em 2014, e da classe E, nova emergente, que somará 40 milhões de brasileiros no mesmo período (quando haverá apenas 16 milhões de cidadãos ocupando a classe E).

Para se ter uma ideia, no ano passado, os lançamentos de unidades de 2 dormitórios predominaram em todas as zonas da capital paulista, e somaram 13,3 mil do total de 28,4 mil residências vendidas.

Os vencedores da última edição do Top Imobiliário, prêmio do jornal O Estado de S. Paulo conferido com base em ranking da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) e com apoio do Secovi-SP, reafirmam o que revelou o balanço feito pelo Sindicato. Os lançamentos realizados pelas empresas premiadas se concentraram nas unidades de dois quartos, e houve grande destaque para os apartamentos de um dormitório, que registraram crescimento de 54% no total de unidades.

Tais fatos mostram não só a desenvoltura e o profissionalismo do mercado, mas sua grande importância e fundamental contribuição ao desenvolvimento habitacional do País, justamente nas faixas de renda onde é maior a necessidade de produção. Este mercado, maduro e consciente, demonstra que o Brasil não pode prescindir de sua atuação firme e permanente na direção do atendimento à forte demanda por habitação que existe em âmbito nacional.

A grande questão é tornar possível que o setor imobiliário possa efetivamente atuar na faixa de zero a três salários mínimos, também nas regiões metropolitanas. Isso implica ter o programa Minha Casa, Minha Vida funcionando a pleno e com valores que permitam sua aplicação nos grandes centros urbanos. Ainda, que as leis de uso e ocupação do solo das metrópoles possibilitem um adensamento inteligente e sustentável. Assim teremos um mercado imobiliário para todos, e cidades para todos.