Brasil tem superprime, não subprime !

Não existe bolha imobiliária no Brasil. As condições estruturais do mercado imobiliário brasileiro são muito diferentes daquelas que existiam nos Estados Unidos quando eclodiu a crise de 2007.

Para existir bolha imobiliária, é preciso que os preços dos imóveis estejam artificialmente inflados, o que não existe em nosso mercado. É importante conhecer os fatos para compará-los e tirar a correta conclusão. A crise econômica norte-americana teve origem nos chamados subprimes: os compradores de imóveis refinanciaram as suas hipotecas lastreadas por valores irreais de mercado. A altíssima alavancagem, tendo como base os papéis emitidos com esse lastro irreal, fez com que o sistema desmoronasse. O que veio depois todos sabemos bem: a economia mundial sofreu um duro golpe.

Recentemente, estivemos com representantes de importantes grupos financeiros dos EUA. Eles nos revelaram detalhes dessa desastrosa situação. Os financiamentos para compra, correspondentes a 100% do preço total do imóvel, eram refinanciados em 100% -às vezes mais. Uma operação de altíssimo risco, que não é praticada no Brasil. Aqui, o cenário é bem diferente. O consistente crescimento do setor imobiliário decorreu de fatos específicos, como a diminuição de taxas de juros, a melhoria do poder aquisitivo de boa parte da população e a volta do crédito imobiliário, após uma lacuna de 20 anos que quase levou o mercado à estagnação.

Isso foi possível graças ao novo marco regulatório, que deu garantias a compradores, a produtores e a financiadores. A sociedade, cuja demanda estava represada, “foi às compras”. Buscou realizar o sonho da casa própria, viabilizado por essas condições elementares. O mercado, então, empenhou-se em suprir essa procura, uma vez que sua função primordial no cenário econômico-social consiste em equilibrar a oferta e a demanda. A produção foi retomada, impactando o crescimento do país e a geração de empregos em escala. Agentes financeiros que antes não tinham o financiamento habitacional como parte estratégica de seu negócio passaram a disputar mutuários.

Mas nada disso implicou em relaxamento das exigências para concessão de empréstimos. Aliás, unidades 100% financiadas ainda hoje são casos raros. Em média, os financiamentos concedidos correspondem a 60% do valor do imóvel. O cuidado na concessão do crédito, que pode até ser exagerado, acarreta burocracia tremenda. Houve melhoras. O número de documentos exigidos do comprador, do vendedor e do imóvel caiu de 52 para 14, mas continua elevado, e é grande a demora em se obter toda essa papelada, principalmente porque falta integração entre os órgãos públicos expedidores.

Os cartórios ainda não estão totalmente informatizados, ao contrário dos bancos, que investiram com força na tecnologia. Esse criterioso processo nos autoriza a afirmar que, no Brasil, temos “superprime”. Além disso, não temos a cultura do refinanciamento de hipotecas. O brasileiro valoriza a propriedade do bem. Quer quitar logo a dívida e ter a escritura do imóvel. Depois, fica livre para novos endividamentos, pois conta com a segurança de que a casa da família, patrimônio dos filhos, está garantida.

Na fase atual da nossa economia, não existe espaço para aumentos significativos, mas também não há risco de queda de preços. O mercado deve crescer na proporção direta do desempenho da economia. Há bolha imobiliária? Definitivamente, não.

Texto de CLAUDIO BERNARDES, 57, engenheiro civil, presidente do Secovi-SP e reitor da Universidade Secovi.