Valorização nas favelas

Maio/2012
O Estado de S. Paulo – São Paulo/SP

A valorização dos imóveis localizados em favelas recentemente urbanizadas em São Paulo chega a 900%. Nos bairros da capital, onde o boom imobiliário se manteve nos últimos dois anos, a alta dos preços dos imóveis residenciais – de dois dormitórios e área construída entre 50 e 100 metros quadrados – não ultrapassa os 175%. Nas favelas urbanizadas, moradias de quatro a cinco cômodos, antes vendidas a R$ 15 mil, hoje são facilmente negociadas por mais de R$ 100 mil. Favelas como Heliópolis, Paraisópolis, Residencial dos Lagos e Cantinho do Céu, situadas em áreas de risco, de proteção de mananciais ou nas proximidades de bairros nobres, foram integradas ao tecido urbano.

Em vez de serem empurrados para a periferia, seus moradores foram beneficiados com a chegada de asfalto, iluminação, água encanada, canalização dos córregos, redes de saúde e de educação e opções de lazer. Além disso, os proprietários de barracos tiveram regularizada a posse desses imóveis. Nos últimos sete anos, União, Estado e Prefeitura investiram R$ 4,5 bilhões na urbanização de favelas em São Paulo, o que, segundo dados oficiais, beneficiou 120 mil famílias.

Os primeiros projetos concluídos e os outros em adiantada fase de implantação devem, a partir de agora, merecer atenção especial do governo, para evitar que boa parte dos beneficiados acabe se mudando para a periferia distante. Isto porque a urbanização traz a possibilidade de, com a venda do barraco, seu proprietário embolsar uma soma 900% maior do que a investida nele. Observe-se também que as melhorias acarretam custos que antes não faziam parte do orçamento doméstico. Os moradores de favela urbanizada passam a arcar com gastos de água, luz e esgoto, que antes os gatos e as gambiarras evitavam.

Em Paraisópolis, no Morumbi, mais de 2 mil famílias receberam os títulos de propriedade de seus imóveis e, com eles, veio o carnê do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), uma despesa não prevista, que fez boa parte dos novos proprietários optar pela inadimplência ou pela migração para a periferia. Para quem aluga imóveis localizados em favelas urbanizadas, a situação é ainda mais difícil. Como mostrou reportagem do Estado, em Heliópolis, o aluguel de um imóvel de dois quartos, sala e cozinha, que há dez anos era de R$ 280, hoje está em R$ 800. Esse valor é o dobro do total pago pelo programa bolsa-aluguel criado pela Prefeitura para auxiliar famílias com renda inferior a seis salários mínimos.

Às pessoas retiradas de imóveis irregulares a Prefeitura paga de R$ 5 mil a R$ 8 mil para que encontrem outro local para morar. Isto não é suficiente para adquirir imóvel em favelas urbanizadas, o que estimula a formação de novos núcleos irregulares, cada vez mais distantes do centro da cidade. Quem compra um barraco em favela ou loteamento irregular sabe que paga menos do que no mercado formal, por causa da falta de infraestrutura e da ilegalidade. Com a urbanização, barracos viram imóveis legalizados e os seus proprietários consideram a venda uma oportunidade de obter ganho significativo. Mesmo assim, não conseguem comprar outro imóvel em um bairro regularizado por causa do seu alto preço. E acabam adquirindo barraco em outra favela, alimentando assim a informalidade urbana que cresce em todo o País.

Entre 2000 e 2012, o número de brasileiros que vivem em favelas passou de 6,5 milhões para 11,4 milhões, um aumento de 75%, conforme dados do IBGE, apesar dos programas de melhoria de renda e de regularização fundiária. É preciso, portanto, repensar a maneira de tratar esse problema.

Um exemplo de outra forma de conter a migração para a periferia é a Parceria Público-Privada (PPP) lançada pelo governo do Estado – a primeira na área habitacional no País – para a construção de 10 mil moradias populares no centro de São Paulo. De acordo com o projeto, 90% dessas unidades serão destinadas a famílias com renda de até cinco salários mínimos e o restante para aquelas que recebem até dez salários.